Você já ouviu falar no contrato de locação “Built to suit”?
Grande é o debate acerca do tema, muitas dúvidas rodeiam os inquilinos quanto a cláusula de pintura nos contratos de locação. Até onde vai a legalidade e a abusividade de tal cláusula? É o que veremos a seguir.
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Contrato de Locação
O contrato de locação tem por finalidade principal, estabelecer as regras de utilização do imóvel, forma de pagamento da locação, as garantias locatícias e os direitos e deveres de locatário e locador. Por se tratar de um contrato com cláusulas próprias, há a possibilidade de inserção de cláusulas previamente estabelecidas e pactuadas entre as partes contratantes.
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A cláusula de pintura é utilizada como praxe nos contratos de locação, quando, o locador, entrega ao locatário o imóvel devidamente pintado, (pintura essa que pode ser total ou parcial do imóvel), que deve ser devidamente detalhada e clara, para que não reste dúvidas. A vistoria de entrada do imóvel deverá também constar quais itens do imóvel constam como pintura nova, bem como, a qualidade dessa pintura, podendo ser utilizado o laudo de vistoria escrito e fotos também.
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Desgaste natural do tempo
Daí começa a surgir na visão dos juristas, o debate sobre a legalidade ou abusividade da cobrança da pintura do imóvel quando da rescisão contratual ou mesmo do fim do contrato.
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Segundo o artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato (8.245/91), traz a seguinte redação:
Art. 23. O locatário é obrigado a: […]
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
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Dito isso, notamos que, contrato de locação e vistoria de entrada, com a devida assinatura das partes, bem como sua ciência e concordância com as cláusulas contratuais é basilar para a rescisão contratual.
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O desgaste natural do tempo existe, porém, há de se verificar entre pesos e contrapesos o que realmente gerou o desgaste, se mau uso por parte do inquilino ou pelo fato de que o uso e tempo deterioraram o imóvel e sua pintura.
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Princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e demais princípios.
Os princípios são a base da estrutura do ordenamento jurídico, desrespeitá-los é ferir muito mais do que a própria legislação como um todo.
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O princípio da força obrigatória dos contratos já foi um princípio de grande força para as relações contratuais e nos dias atuais, essa força foi mitigada com a utilização de outros grandes princípios jurídicos, como o princípio da boa fé objetiva, o princípio da função social dos contratos, o princípio da autonomia privada.
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É importante ressaltar, não foi afastada a importância do princípio da força obrigatória dos contratos, mas que, hoje, os princípios primordiais na área contratual vêm se unindo para moldar a defesa dos contratos que rezem cláusulas pertinentes à locação, bem como, cláusulas pactuadas entre as partes e por elas aceitas antes do início da locação.
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Há julgados nos Tribunais de Justiça fazendo uso dos princípios contratuais, vejamos:
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Cobrança – Locação Imobiliária – Relação locatícia incontroversa – Discussão quanto a responsabilidade em arcar com gastos de pintura do imóvel, bem como entrega de lona de propaganda ao término do contrato de locação – “Pacta sunt servanda“ – Disposição contratual para que o locatário, ao restituir o imóvel, entregue devidamente com nova pintura – Existência de lona do painel de anúncios do imóvel – Equipamento existente quando iniciada a locação, porém ao término encontrava-se vazia – Necessidade de reparação, porém reduzida à metade a estimativa realizada pelo autor, pois demonstrado tratar de lona usada – Parcial procedência mantida – Recurso desprovido. (TJ-SP – APL: 10087544020158260566 SP 1008754-40.2015.8.26.0566, Relator: Claudio Hamilton, Data de Julgamento: 11/05/2017, 25ª Câmara de Direito Privado, Data da Publicação: 11/05/2017).
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Locação residencial ação de cobrança preliminares afastadas – pagamento de reparos (art. 23, III, LI) mau estado de conservação do imóvel obrigação reconhecida quando despesa apontada não decorre de uso normal dever de pintura previsto em contrato, mantido em respeito ao princípio “pacta sun servanda” – recurso parcialmente provido. (TJ-SP – APL: 300256002020088260506 SP 3002560-20.2008.8.26.0506, Relator: Francisco Casconi, Data de Julgamento: 19/03/2013, 31ª Câmara de Direito Privado, Data da Publicação: 21/03/2013).
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Mas não há entendimento apenas em sentido positivo aos princípios, bem como a própria cláusula de pintura nova, estipulada nos contratos de locação. Há julgadores que entendem ser abusiva a cláusula de pintura nova em imóveis locados, devendo apenas o inquilino efetuar a pintura apenas no que fez uso, já que o ponto de vista principal para essa posição seria o desgaste natural do tempo.
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Cláusula de pintura e a sua abusividade
Frente às situações apontadas acima, é possível verificar que, a abusividade da cláusula de pintura nos contratos de locação é variável conforme o entendimento do julgador, porém, o que não podemos esquecer é que os contratos de locação, bem como os contratos em geral possuem a característica de se aceitar as cláusulas impostas, bem como a ciência de deveres e obrigações para as partes.
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Contrato firmado é contrato cumprido, e deve ser levado em consideração sim a boa fé objetiva das partes, o dever de lealdade, honestidade, segurança, informação e cooperação entre eles e que abarcam este princípio. Não se firma contrato com a pretensão de se mover qualquer ação judicial para tirar qualquer tipo de proveito ou caracterizar enriquecimento ilícito.
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Cláusulas abusivas como, estipular valor a ser pago a título de pintura, ou especificação de profissional ou marca de tinta para a realização da pintura, podem sim ser consideradas abusivas, já que impõem as partes um tipo de ônus e custo que com materiais e tintas similares, bem como, outros profissionais poderiam realizar o serviço de pintura por valor menor.
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A pintura deve ser observada como conservação do imóvel, e até mesmo um atrativo para que outras locações possam ser realizadas no mesmo imóvel.
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Por fim, a importância de se ler o contrato de locação – ou qualquer outro – é de suma importância para evitar qualquer tipo de aborrecimento futuro. O questionamento de cláusulas contratuais, apontar discordância ou dúvida deve ser feito no momento da assinatura, dessa forma, o contrato terá eficácia e dará maior segurança jurídica as partes.
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