Decidi emprestar gratuitamente meu imóvel a um amigo. Preciso fazer contrato?
“Se você é inadimplente, fique esperto! A lei é bem rigorosa quanto ao locatário devedor.”
Em tempos de crise econômica, locatários tornaram-se a valer da ação de despejo, apesar dos contratos locatícios serem extremamente exigentes com relação a locatários e fiadores, infelizmente o despejo por falta de pagamento tem se tornado muito comum.
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A ação de despejo é, em regra, a forma de reaver o imóvel cuja origem da posse direta decorre de contrato de locação, como bem disciplina o artigo 5º, da lei nº 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato:
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
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E, se você é inadimplente, fique esperto! A lei é bem rigorosa quanto ao devedor.
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Mas vamos adentrar na questão!
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Caso o locatário deixe de pagar o valor de um aluguel, isso mesmo, basta UM ALUGUEL, no dia seguinte do vencimento o locador já pode notificar o inquilino. Essa notificação extrajudicial não tem força capaz de obrigar o devedor a já deixar o imóvel, mas tão somente de interromper o contrato de locação.
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Mas daí o inquilino nem se manifestou quanto ao pagamento nem quanto a saída do imóvel! É a partir daí que o locador deverá, findo o prazo da notificação, ajuizar a famosa ação de despejo!
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Pode ingressar com a ação:
- O locador (proprietário, imobiliária);
- O nu-proprietário (usufrutuário);
- O fideicomissário (o proprietário final do bem objeto da herança);
- O adquirente;
- O cônjuge não anuente em locação superior a 10 anos.
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E contra quem? A legitimidade passiva é do locatário (inquilino), ainda que na qualidade de subrogatário, sublocatário e pessoas não autorizadas após a morte do locatário.
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A Petição inicial deverá preencher os requisitos do artigo 319 do CPC, além dos requisitos específicos de cada hipótese de cabimento.
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O foro competente é o do lugar do imóvel objeto do contrato de locação, salvo foro de eleição que deverá ser respeitado (art 58, II da lei 8245/91).
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O valor da causa, como regra, é o referente a 12 (doze) meses de aluguel.
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Quando a notificação é necessária?
Bem, primeiramente, pode-se afirmar que sempre que o contrato de locação se encerra e a ação não é proposta nos 30 dias subsequentes, torna-se necessária a notificação. Nos contratos celebrados verbalmente ou com prazo inferior a 30 meses, em que a locação dura mais de 5 anos a notificação é obrigatória com prazo de 30 dias para desocupação.
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Quando cabe Ação de despejo?
- Hipóteses comuns a todas as espécies de locação
- Extinção de fideicomisso, quando o fideicomissário celebra locação sem anuência do usufrutuário ou fiduciário;
- Alienação do imóvel;
- Resilição bilateral do contrato, com prazo de 6 meses para desocupação, estando subscrito por duas testemunhas;
- Infração contratual ou legal;
- Falta de pagamento;
- Realização de obras urgentes, determinadas por autoridade pública;
- Permanência do sublocatário após a dissolução da locação por qualquer causa;
- Ausência da vênia conjugal, se o contrato possui prazo superior a 10 anos, pois o cônjuge não está obrigado a respeitar o prazo superior
- Quando relativa a locação por temporada e houver término do prazo ajustado, que não pode ser superior a 90 dias;
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Mas preste atenção! Há situações em que não se admitem a ação de despejo, como por exemplo em imóveis públicos (por propriedade, se são locados por entidades públicas, na qualidade de locatárias e não de locadoras, se submetem à lei de locação.
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O locatário também poderá ser despejado ao final do contrato por denúncia vazia, ou seja, rescindindo o contrato de locação sem justificativa alguma (art. 46, da Lei do inquilinato).
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Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
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A denuncia vazia uma é imotivada, isto é, não fundada em qualquer das causas de denúncia a que se refere a lista anterior. Porém é preciso que exista permissão contratual, havendo a permissão, não precisa o autor justificar o pedido de despejo.Os requisitos para a denúncia vazia são a autorização legal e contratual e o fim do prazo do contrato.
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Prazo para a desocupação
Relativamente ao prazo para desocupação, a regra é que se respeite o prazo de 30 dias. Será, entretanto, de 90 dias, se o imóvel for alienado durante a locação e será de 12 meses o prazo para desocupação se a locação foi celebrada antes da Lei de locações.
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Portanto, não basta o contrato locatício ser extremamente rigoroso,a lei também não passa a mão na cabeça de quem não cumpre suas obrigações contratuais e não arca com os valores pactuados, a ação de despejo está ai para isso!
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Fonte: Direito Imobiliário. Teoria e Prática. Luiz Antonio Scavone Junior. 2.º edição revista e atualizada
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