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Muitos síndicos e administradores de condomínios edilícios já estiveram perante uma situação de inadimplência por parte dos condôminos.
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Essa relação de inadimplência resulta facilmente em “provocação do Judiciário”, provocar a Justiça para que seja resolvido o caso em tela é o caminho adotado pelos condomínios perante débitos de quaisquer condôminos que não estejam em dia com suas obrigações.
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Dessa forma, o fato é que houve um longo tempo em que o Judiciário se encontrou – e ainda se encontra – sobrecarregado por ações dessa espécie, isto é, ações de cobrança.
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Por isso, essa relação entre o condomínio e o condômino inadimplente é marcada pela morosidade, ou seja, pela árdua demora, justamente porque o Código de Processo Civil de 1973 previa em seu artigo 275, inciso II, alínea b, que a cobrança ao condômino observaria o rito sumário (que em tese deveria ser mais célere que o rito ordinário), onde o procedimento de cobrança acontecia da seguinte forma:
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O devedor (condômino), citado, deveria contestar a ação no prazo de 15 dias; apresentada a contestação, o Juiz concedia prazo para réplica da parte credora (condomínio); apresentada a réplica, o Juiz abria prazo para indicação de provas e manifestação de interesse ou não na audiência de conciliação; caso houvesse interesse, o Juiz designaria a audiência com a finalidade das partes entrarem em acordo; não havendo acordo e tampouco havendo provas a ser produzidas, o Juiz realizaria o julgamento antecipado do processo nos termos do artigo 330, prolatando a sentença; após a sentença, abria-se prazo para interposição de recurso de apelação.
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A partir desse momento, tínhamos finda a fase de conhecimento. Com efeito, tem-se que somente este primeiro procedimento levava muito tempo a ter algum êxito e até mesmo chegar ao fim.
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Dando fim a esta fase do processo, caso não houvesse o esperado êxito, iniciava-se a fase de execução, qual se dava da seguinte maneira:
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O devedor era intimado para pagar o débito no prazo de 15 dias sob pena de aplicação de multa de 10% sobre o valor atualizado, nos termos do artigo 475-J, não sendo realizado o pagamento, acrescentava-se a multa no montante devido, iniciava-se os procedimentos de constrição de bens, tais como, penhora on-line e até mesmo penhora do imóvel em questão, mesmo que fosse bem de família (como vimos aqui).
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Dessa forma, é de tamanha perplexidade o longo e tortuoso transcurso de tempo para que a cobrança fosse efetivada, além de nos depararmos com nosso Judiciário transbordando de ações da mesma espécie e ter a cobrança propriamente dita desse débito sendo consumada somente após o término da fase de conhecimento seguida da fase de execução.
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Diante disso e tendo em vista que a dívida de condomínio, sendo incontroversa e definida em documento escrito, isto é – o próprio boleto condominial aliado à ata da assembleia discriminando o débito, comprovando legitimidade, capacidade, exigibilidade e liquidez, passa a ser elevada a categoria de TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, o que torna a sua cobrança pela via judicial muito mais rápida, assim, com a nova lei processual, o Código de Processo Civil de 2015, em vigência desde 18 de março de 2016, trouxe à tona em seu artigo 784, inciso X:
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CAPÍTULO IV – DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA REALIZAR QUALQUER EXECUÇÃO
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: […]
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”
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Logo, com a entrada em vigor da nova lei processual, o procedimento de cobrança de condomínio passou a ser absurdamente mais célere, pois se inverteu a ordem dos procedimentos, isto é, temos no primeiro momento, a tentativa de pagamento, não sendo feito e tendo decorrido o prazo de 3 dias, partimos logo para a fase de execução desse débito, veja:
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- O devedor será citado para pagar a dívida em 3 (três) dias, podendo ser indicados bens à penhora em caso do não pagamento;
- Não havendo pagamento no prazo estipulado, recairá a penhora no bem indicado e se necessário se dará início aos demais atos de constrição de bens, inclusive, o próprio imóvel em questão poderá ser alvo de penhora, mesmo que bem de família, como foi dito acima e o porque você encontra aqui.
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Repare que com o novo código, teremos uma rapidez considerável nas ações de cobrança, um processo que levaria em torno dos cinco anos poderá hoje levar apenas meses dependendo da Comarca, economizando assim muitos anos de tramitação.
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Ao que tudo indica, teremos este procedimento muito mais célere e ágil, facilitando a gestão do síndico neste tema recorrente, além de concretizar estimado avanço no ramo do Direito Imobiliário!
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