Pode o síndico realizar obras sem a autorização dos condôminos?
Ninguém quer ser surpreendido por problemas na compra de um imóvel, não é mesmo? Por isso, vamos listar os cuidados que devem ser tomados para evitar futuras dores de cabeça ao adquirir um imóvel.
Sabemos que, para muitas pessoas, provavelmente será o primeiro e único imóvel adquirido durante toda a vida, sendo pago com muito trabalho e esforço, por anos a fio. Portanto, os cuidados a serem tomados são de extrema importância para que não se perca o dinheiro investido em um negócio frustrado!
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Para isso, a aquisição de um imóvel, em regra, exige que o vendedor seja idôneo, pois a ausência de qualquer cautela poderá acarretar na perda do imóvel.
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Inúmeros são os exemplos que podem invalidar a compra e venda do imóvel, tais como:
- Procuração falsa;
- Defeito do negócio jurídico (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores);
- Ausência de requisito de validade (agente incapaz, objeto ilícito e ausência da forma prescrita em lei);
- Podendo ocorrer, também, a simulação.
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Certo é que o negócio sempre envolverá riscos!
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Não são raros os casos em que, ao pensar em adquirir um imóvel, muitas pessoas não possuem o conhecimento de que algumas medidas devem ser tomadas e alguns pontos devem ser observados no momento anterior à aquisição, com a intenção de evitar futuros problemas.
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Então, antes de eu comprar um imóvel, o que preciso verificar?
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Todo processo de aquisição começa pela solicitação das certidões referentes ao imóvel e à pessoa do vendedor.
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Assim, antes de adquirir um imóvel e fechar o negócio com o mínimo de riscos (os quais sempre existirão, como já dito acima, ainda que essas cautelas sejam adotadas), é de extrema importância verificar, a princípio:
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- Se o imóvel pertence a quem se apresenta como dono, ou seja, que não está sendo vendido por quem não é dono ou pessoa devidamente autorizada;
- Se o dono do imóvel é moral e financeiramente idôneo;
- Se o negócio jurídico realizado não é viciado ou nulo.
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Todas essas informações você poderá obter por meio de certidões do imóvel e, também, da pessoa do vendedor, seja ela pessoa física ou jurídica.
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Mas, em relação ao imóvel, quais os documentos preciso analisar?
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Algumas certidões deverão ser providenciadas, dependendo de cada caso específico, algumas delas poderão ser:
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- Certidão de propriedade em nome do vendedor: é a cópia da matrícula fornecida pelo Oficial do Registro de Imóveis;
- Certidão negativa de tributos municipais, foro e laudêmio: caso o imóvel esteja em débito, este acompanhará o imóvel e quem o comprar assumirá as dívidas;
- Certidão negativa de débitos condominiais, além das contas de consumo de água e energia do imóvel: os débitos condominiais, assim como os impostos, também acompanharão o imóvel e quem o comprar assumirá as dívidas;
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A importância da Matrícula do imóvel/ Certidão de Inteiro Teor
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Ainda em relação à matrícula do imóvel, importante informar que ela deverá ser recente, pois o imóvel já pode ter sido vendido entre a data da certidão e a data do negócio! Essa certidão é válida por apenas 30 dias, isso porque não são raros os casos em que um estelionatário vende o mesmo imóvel por diversas vezes.
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Com a matrícula, você poderá extrair as seguintes informações:
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- Quem é o dono do imóvel;
- Se o imóvel já foi prometido para outra pessoa;
- Se há vários donos (condomínio);
- Se o vendedor é casado, pois em determinados casos, exige-se a outorga (concordância), do cônjuge, conforme artigo 1.647 do Código Civil;
- Se há contrato de locação com cláusula de vigência ou registrado;
- Se foi efetuada venda a descendente (artigo 496 do Código Civil), hipótese é prudente a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor; (Leia mais sobre o assunto aqui!)
- Se houve venda com lesão (artigo 157 do Código Civil), pois poderá anular o negócio em até 4 anos (artigo 178 do Código Civil).
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E quanto aos documentos do vendedor?
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Após a análise dos documentos acima listados e, verificada a possibilidade de aquisição do imóvel, também é de suma importância verificar a idoneidade do vendedor. Isso porque, se a “fama de caloteiro” do vendedor é conhecida, a compra não deve ser feita, ainda que o preço seja convidativo.
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Assim, para que o negócio não se transforme em uma bela dor de cabeça, de acordo com cada caso, alguns documentos podem ser importantes:
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- Cópia do CPF quando pessoa física ou CNPJ quando pessoa jurídica: para conferir se não há divergência nos documentos. Também para observar a idade do vendedor, pois a venda de imóvel por pessoa menor de 18 anos deverá ocorrer através de autorização judicial, exceto se contar com mais de 16 anos e for emancipado;
- Cópia do RG ou documento de identidade autenticado, da pessoa física ou dos sócios, a depender se o vendedor for pessoa física ou jurídica;
- Certidão de Nascimento atualizada, quando for pessoa física solteira e, quando casada, a Certidão de Casamento atualizada;
- Certidão Negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS pessoa jurídica) e Municipal (certidão de Tributos Imobiliários – pessoa física, jurídica e sócios);
- Certidão Negativa do FGTS (pessoa jurídica);
- Certidão da Justiça Estadual Cível – ações (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
- Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
- Certidão Negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios). Em razão da possibilidade de consequências de uma ação penal onde haja reparação civil, como danos morais e materiais;
- Certidão Negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica). Mesmo se o sócio não tiver ações judiciais contra si, a penhora em eventual ação trabalhista em face da empresa, poderá acarretar a penhora dos bens dos sócios;
- Certidão Negativa da Justiça Federal – cível, criminal e executivos fiscais;
- Certidão Negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
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Estes não são os únicos documentos que devem ser analisados para conhecer a real situação do vendedor, mas são documentos importantes. Como já dito acima, cada caso pedirá documentos ainda mais específicos para que a compra do imóvel ocorra com a tranquilidade desejada.
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*A extração dessas certidões deve ocorre não só na comarca onde reside o vendedor como também na comarca em que está localizado o imóvel.
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Ufa!
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São tantos os documentos que você deve estar se perguntando: mas tudo isso é realmente necessário?
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E eu te respondo que: SIM!
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Toda cautela é exigida na análise desses documentos que podem apontar dívidas, pois o principal problema é a possibilidade de fraude contra credores e fraude à execução. Estas duas possibilidades ocorrem quando o vendedor vende seus bens já tendo contra si uma ação ou um crédito que o torna incapaz de pagar suas dívidas com os bens restantes do seu patrimônio.
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Por conta disso, aconselho que, antes de adquirir qualquer imóvel, seja realizada consulta com um advogado de sua confiança, o qual verificará se, de fato, o imóvel a ser adquirido não trará quaisquer problemas futuros, através de análise de certidões, consultas e documentos relativos ao imóvel e a pessoa do vendedor, seja ela física ou jurídica.
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E aí, ficou com alguma dúvida ou tem alguma sugestão? Compartilhe conosco deixando nos comentários!
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