Decidi emprestar gratuitamente meu imóvel a um amigo. Preciso fazer contrato?
O velho ditado: “Negócio de pai para filho” é bastante conhecido por muitos e a interpretação é de que estamos falando de um ótimo negócio! Porém, o código civil não concorda com o ditado e normatizou tal negócio.
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Vejamos o artigo 496 do Código Civil:
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ART. 496. É ANULÁVEL A VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE, SALVO SE OS OUTROS DESCENDENTES E O CÔNJUGE DO ALIENANTE EXPRESSAMENTE HOUVEREM CONSENTIDO.
PARÁGRAFO ÚNICO. EM AMBOS OS CASOS, DISPENSA-SE O CONSENTIMENTO DO CÔNJUGE SE O REGIME DE BENS FOR O DA SEPARAÇÃO OBRIGATÓRIA.
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Importante destacar que uma venda ANULÁVEL não é uma venda NULA, ou seja, existe a possibilidade de manter o negócio ainda que os demais descendentes não tenham expressamente consentido, que pode-se compreender como os demais descendentes não tenham assinado o contrato de compra e venda firmado entre pai e irmão.
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Existe um RECURSO ESPECIAL muito bom para que possamos nos orientar quanto a interpretação do artigo acima mencionado, é o recurso nº 953.461do STJ:
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DIREITO CIVIL. VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS. ANULABILIDADE. REQUISITOS DA ANULAÇÃO PRESENTES. 1. Segundo entendimento doutrinário e jurisprudencial majoritário, a alienação feita por ascendente à descendente é, desde o regime originário do Código Civil de 1916 (art. 1.132), ato jurídico anulável. Tal orientação veio a se consolidar de modo expresso no novo Código Civil (art. 496). 2. Além da iniciativa da parte interessada, para a invalidação desse ato de alienação é necessário: a) fato da venda; b) relação de ascendência e descendência entre o vendedor e comprador; c) falta de consentimento de outros descendentes. d) a configuração de simulação, consistente em doação disfarçada […]; e) a demonstração de prejuízo […].
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Dessa forma tem-se os seguintes requisitos para que venda entre pai e filho seja anulada:
- Ter de fato existido a compra e venda;
- Existir entre as partes a relação de ascendência e descendência;
- Não existir o consentimento dos demais descendentes, ou seja, irmãos;
- Que o negócio de compra e venda seja uma simulação de doação;
- Conseguir demonstrar que os demais descendentes tiveram que suportar um prejuízo por conta do negócio.
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Sendo assim, nem todo negócio de pai para filho pode ser “tão bom assim”, bem como nem todo negócio de pai para filho pode ser anulado.
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Espero ter te ajudado de alguma forma!
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Boa Noite!
Por gentileza,
Sou casado com minha esposa no regime de Comunhão Parcial de Bens desde 2007, Tenho um filho de um filho de 22 anos do meu primeiro casamento, que já foi tudo resolvido com divorcio tudo certo e minha esposa tem um filho de 18 anos, criado sem pai e já falecido, inclusive não deixando nada de herança para os dois e minha esposa e eu temos um filho de 10 anos, minha pergunta é:
Temos um único imóvel financiado pelo Banco do Brasil, falta pouco pra quitar, estamos pensando em vender aos dois filhos de maior idade, financiado pelo Banco do Brasil ou Caixa, como o filho de 10 anos ainda é de menor haveria algum impedimento nesta transação, pois seria como se minha estivesse vendendo a parte dela para o filho dela e eu a minha parte para o meu filho.
Desde já agradeço!
Um Forte Abraço
Olá Sebastião, tudo bem?
Se de fato os filhos PAGAREM pelo imóvel não há problema algum com a venda.
O problema é se vocês utilizarem da venda como uma forma de fraudar a DOAÇÃO. E essa sim não pode ocorrer nos moldes que você está apresentando.
Minha sugestão é que procure um advogado para apresentar todo o seu patrimônio e planejamento.
Boa noite, comprei a 1 ano um terreno de meus pais ao qual construí uma casa, fui Passar a escritura e o cartório negou se minha irmã não expressar o consentimento da venda, o problema é que minha irma tem problemas mentais é incapaz, o que fazer?