IPTU e condomínio: devo ou não devo pagar antes do recebimento das chaves
O seguinte artigo tem como principal objetivo esmiuçar a respeito do princípio da revisão dos contratos ou da onerosidade excessiva, citando pontos relevantes para uma boa interpretação e entendimento.
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A onerosidade excessiva
Conceito
A onerosidade excessiva é um estado contratual que ocorre quando acontecimentos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis provoquem mudanças na situação refletindo diretamente sobre a prestação devida, tornando assim excessivamente onerosa para o devedor, enquanto a outra parte obtém benefício exagerado. Algumas teorias explicam o instituto, porém, é possível apontar duas teorias como as que mais profundamente fundamentam a revisão judicial dos contratos, pois essas são as que mais se destacam. São elas a Teoria da Imprevisão e a Teoria da Base do Negócio Jurídico.
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De acordo com a teoria da imprevisão, a onerosidade excessiva caracteriza-se diante da ocorrência de fato superveniente à celebração do contrato, imprevisível e extraordinário para as partes, tornando a obrigação extremamente onerosa para uma delas ao mesmo tempo em que há um ganho exagerado para a outra. A teoria da onerosidade excessiva nos contratos é encontrada nos artigos 478 a 480 do vigente Código Civil.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
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Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
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Pressupostos de aplicabilidade
1- Contrato de execução continuada ou diferida;
2- Fato superveniente;
3- Acontecimento extraordinário e imprevisível;
4- Onerosidade excessiva da prestação de uma das partes;
5- Vantagem extrema para outra parte.
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Presentes os seguintes pressupostos estabelecidos no artigo 478 do Código Civil o devedor prejudicado pode requerer a resolução do negócio jurídico. Porém de acordo com o artigo 479, é possível a revisão do contrato, desde que a parte contraria se ofereça para modificar as condições então vigentes.
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A onerosidade excessiva está ligada a resolução e não a revisão contratual, mas nada impede que o interessado (réu da ação de resolução do contrato) se ofereça, ante o princípio da conservação do negócio jurídico, na contestação ou na transação judicial, para modificar a prestação, evitando a rescisão do contrato e restabelecer o equilíbrio contratual.
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A teoria da onerosidade excessiva é, assim, um benefício destinado ao devedor-obrigado, cuja prestação se tenha tornado excessivamente onerosa, em decorrência de acontecimentos supervenientes, em relação ao momento de formação dos contratos, extraordinários e imprevisíveis.
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O instituto da onerosidade excessiva e a possibilidade de revisão ou resolução dos contratos, é com certeza uma das mais significativas conquistas neste campo. Diante isso tudo que foi explanado, pode-se dizer, que a teoria da imprevisão surgiu como um abrandamento ao princípio obrigatório dos contratos, estando em absoluta conformidade com os princípios norteadores do novo Código Civil.
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