Por mais que a Lei 8.245/1991, que rege as relações locatícias, esteja em vigor há quase 20 anos, inúmeras são as dúvidas de locadores e inquilinos sobre sua aplicação. Por isso, resolvi elucidar as 3 principais, e mais comuns, dúvidas que surgem no momento de elaborar um contrato de locação ou mesmo durante sua vigência.
Qual o melhor prazo para o meu contrato?
A Lei do Inquilinato é clara em dizer que o prazo do contrato pode ser estipulado a qualquer tempo, conforme convencionado entre as partes. No entanto, é importante esclarecer as consequências de cada escolha nos casos de locações residenciais.
Explico. Se as partes escolherem um prazo inferior a 30 (trinta) meses para a vigência do contrato residencial, elas precisarão estar cientes de que, caso o inquilino permaneça no imóvel após o prazo final, o contrato se prorrogará e o locador somente poderá retomar o imóvel para si nas seguintes situações:
Se o inquilino concordar em sair do imóvel;
Nos casos em que o inquilino infrinja o contrato ou pratique infração legal;
Em decorrência de falta de pagamento do aluguel e outros encargos;
Nos casos em que a ocupação do inquilino esteja relacionada ao seu emprego e haja extinção do seu contrato de trabalho;
Para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou ainda para ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
Para realizar reparos urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do inquilino, ou podendo, ele se recuse a consenti-las;
Se houver pedido de demolição pelo Poder Público e consequente edificação ou realização de obras a fim de aumentar a área construída em, no mínimo, 20% (vinte por cento), ou em 50% (cinquenta por cento) se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão; e
Se a vigência da locação ultrapassar 5 (cinco) anos de forma ininterrupta.
Dessa forma, parece sensato elaborar um contrato de forma escrita e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, pois, findo o prazo estipulado, o contrato será considerado indeterminado e o locador poderá reaver o imóvel a qualquer tempo, sem justificativa (denúncia vazia).
Na prática, muitos inquilinos desejam alugar um imóvel residencial por prazo inferior aos 30 (trinta) meses. Caso seja este o caso, a fim de satisfazer essa reivindicação do inquilino e evitar que o proprietário fique atrelado às consequências acima citadas, inclua em seu contrato cláusula que preveja a possibilidade do inquilino desocupar o imóvel em menos tempo, isentando-o da multa contratual.
Veja um exemplo de cláusula:
“O prazo da presente locação será de 30 (trinta) meses, iniciando-se em (data inicial) e findando-se em (data final), ocasião em que será considerada finda, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial, obrigando-se o locatário a restituir o imóvel livre e desocupado.
Convencionam as partes, no entanto, que o presente contrato poderá ser rescindido a partir de seu 13º mês, ficando dispensados da multa contratual, desde que comunicado com antecedência mínima de 30 (trinta) dias”.
Importante frisar que o locatário poderá sempre desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual, pagando a multa correspondente, caso não haja cláusula em contrário.
Diferentemente do proprietário/locador, o qual precisará sempre respeitar o prazo estipulado contratualmente.
Em quais situações não cabe aplicação de multa?
A Lei do Inquilinato prevê expressamente uma situação em que o inquilino poderá rescindir o contrato ficando dispensado do pagamento de multa, a qual é de conhecimento de muitos, qual seja, nos casos em que a devolução do imóvel decorra da transferência pelo empregador deste inquilino para localidade diversa daquela do início do contrato.
No entanto, trarei algumas hipóteses em que não há aplicação de multa, mas já houve cobrança/pagamento por falta de conhecimento das partes.
Multa na venda do imóvel
A primeira delas é na venda do imóvel locado. Você já deve ter notado que nos contratos de locação há estipulação de multa a qualquer das partes que descumprir cláusulas inseridas no contrato e, surpreendentemente, alguns proprietários acreditam que, quando realizam a venda do imóvel antes do prazo final contratual, estariam cometendo uma infração, mas, na realidade, não!
Não há de se falar em pagamento de multa ao locatário pelo locador em caso de venda do imóvel. A única obrigação do proprietário nesses casos é notificar por escrito o locatário, com antecedência, comunicando sua vontade na venda do imóvel e esclarecendo todas as condições do ato.
Multa em contrato prorrogado por prazo indeterminado
A multa contratual advém de uma quebra de expectativa, sendo devida somente quando ocorrer a desocupação do imóvel antes do prazo contratualmente previsto.
Nos casos em que o contrato houver sido prorrogado por prazo indeterminado, não haverá mais a expectativa de cumprimento de prazos. Afinal, não há mais prazos a cumprir e, por conseguinte, não haverá a chamada rescisão antecipada, sendo inaplicável multa neste caso.
Se for da preferência do proprietário a incidência de multa, evitando ser surpreendido com a eventual rescisão do contrato, aconselha-se que ele renove o contrato de forma escrita, estipulando novo prazo.
Multa por rescisão antecipada por falta cometida pelo locador
A Lei do Inquilinato traz os deveres dos locatários e dos locadores que, infeliz e corriqueiramente, são desrespeitados. O que poucos sabem é que, em caso de descumprimento dessas obrigações, estando elas ou não inseridas no contrato, fica a parte prejudicada desobrigada do pagamento de multa quando fizer o requerimento da rescisão contratual.
Parece distante a ideia de isenção de multa para o locatário, exceto aquela prevista em lei, que mencionei no início deste tópico. Mas darei um exemplo de situação em que o inquilino poderá solicitar a rescisão antecipada, isentando-se de multa e ainda poderá ser o beneficiário de indenização por quebra contratual.
Algumas das obrigações do locador se referem à obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e garantir o seu uso pacífico enquanto durar a locação.
Suponha que após a assinatura do contrato, o inquilino perceba problemas estruturais, quer seja na parte hidráulica ou elétrica, e apesar das tentativas de solucionar os problemas junto ao locador, nada foi feito a respeito. Nesse caso, todas as tratativas, seja a negativa ou desídia do locador, precisam estar devidamente documentadas, podendo o locatário se valer do judiciário para rescindir o contrato, com pedido de desobrigação de multa. Dependendo das consequências da omissão do proprietário, ele corre o risco de ter de arcar com os danos decorrentes desta omissão.
Por isso, torna-se tão importante comunicar e documentar todas as tratativas feitas com o proprietário, ou com a imobiliária intermediadora da relação, e sempre buscar o diálogo e a resolução dos problemas que surgirem durante a vigência do contrato.
Tenho a obrigação de devolver o imóvel com pintura nova?
Essa, sem dúvida, é uma das principais queixas dos inquilinos quando da entrega do imóvel, e um ponto de extrema importância sobre este aspecto se inicia no termo de vistoria.
Explico o porquê.
Diversos contratos locatícios exigem pintura nova após a devolução do imóvel, por vezes até especificando a cor e marca da tinta que deverá ser utilizada. No entanto, não é uma exigência lícita, pois contraria dispositivo expresso da lei inquilinária em que disciplina a obrigação do locatário em reparar os estragos a que deu causa, desde que não provenientes de seu uso normal.
A melhor maneira de evitar e dirimir eventuais incertezas relacionadas à pintura do imóvel é elaborando e analisando um bom laudo de vistoria. Nele constará a descrição do imóvel quando da entrega e da devolução do imóvel, bem como deverá vir acompanhado de fotografias que serão fundamentais para esclarecer se haverá ou não a necessidade de nova pintura do local, lembrando que o entendimento majoritário é no sentido de que é do proprietário a responsabilidade de arcar com custos advindos do desgaste resultante do uso normal do imóvel, seja relacionada à pintura ou não.
Evidencia-se, portanto, a importância de se evitar modelos de internet e priorizar a elaboração contratual de maneira artesanal, especificamente para o caso concreto, e consequente orientação jurídica a fim de evitar questionamentos e futuros litígios que só acarretam prejuízos às partes.
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