O que é a promessa de compra e venda?
A promessa de compra e venda de imóvel ocorre antes da formalização do contrato definitivo ou escritura pública. Ao realizar o registro dessa promessa na matrícula do imóvel, você adquire um direito real sobre o bem, prevenindo possíveis problemas que possam surgir futuramente, como, por exemplo, a penhora do imóvel.
Contudo, é importante lembrar que somente é possível efetivar o registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel se o seu contrato atender aos requisitos exigidos para esse procedimento.
A seguir, apresentaremos três alertas importantes para orientá-lo no processo de registro da sua promessa de compra e venda na matrícula do imóvel.
1. O Uso da Chancela Mecânica Substituindo a Assinatura no Contrato
Em regra, a chancela mecânica, é um selo ou carimbo utilizado para autenticar documentos de maneira automatizada, não pode ser considerada uma assinatura válida em contratos de venda de imóveis, seja o contrato definitivo ou a promessa. Isso ocorre porque a parte que vende o imóvel, seja uma pessoa física ou uma empresa, não pode substituir sua assinatura por uma chancela mecânica no contrato. A assinatura no contrato deve ser efetuada de forma manual ou eletrônica pelas partes envolvidas, ou por seus representantes legais devidamente autorizados.
Para que a utilização da chancela mecânica possa substituir a assinatura no contrato, é necessário que exista uma autorização legal explícita para dispensar as assinaturas manuais ou eletrônicas. Esse requisito tem como objetivo garantir a segurança jurídica e a estabilidade do mercado imobiliário.
Um caso julgado em 2011 reforça essa noção, no qual ficou estabelecido que a chancela mecânica está prevista apenas para autenticar títulos, duplicatas e certificados de ações emitidos por sociedades anônimas (conforme as Leis n.º 5.589/70, n.º 6.304/75 e n.º 6.404/76), além de situações específicas regulamentadas pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Banco Central do Brasil. Ademais, de acordo com o artigo 221, inciso II, da Lei de Registros Públicos, somente os documentos particulares assinados pelas partes são admitidos para registro.
Portanto, a preservação da autenticidade e integridade dos contratos de venda de imóveis é fundamental para assegurar os direitos e interesses das partes envolvidas. A exigência de assinaturas manuais, eletrônicas ou autorizações legais explícitas para a utilização da chancela mecânica contribui para a confiabilidade dos acordos celebrados e fortalece a validade jurídica dos documentos.
Tanto a jurisprudência quanto a legislação vigente reforçam a importância da assinatura manual ou eletrônica como formas de garantir a validade dos contratos, consolidando a segurança jurídica e o equilíbrio no mercado imobiliário.
2. O Reconhecimento das Firmas das Testemunhas no Contrato
O Código Civil já não requer a assinatura de testemunhas em contratos particulares de indivíduos que têm plena administração de seus bens. Naturalmente, isso implica que não há necessidade do reconhecimento de firma das testemunhas no contrato de promessa e venda de imóvel.
Essa mudança na legislação torna dispensável a inclusão das assinaturas das testemunhas e, por extensão, o reconhecimento de firma delas no mencionado contrato.
Portanto, o reconhecimento de firma das duas testemunhas no contrato não é exigido. Caso um órgão ou cartório insista em requisitar tal reconhecimento para a transferência da propriedade ou para o registro da promessa de compra e venda, é válido informá-los sobre a dispensa dessa obrigação, com base no artigo 221 do Código Civil.
O registro da promessa de compra e venda do imóvel deve ser feito sem a necessidade de testemunhas e, ainda mais, sem o reconhecimento de firma das assinaturas das testemunhas, seguindo as diretrizes da legislação atual.
2.1. Recomendação de Incluir Testemunhas em Contratos Mesmo com Dispensa Legal
Mas, é importante te falar que, embora não seja mais exigido a assinatura de testemunhas em contratos particulares de indivíduos que têm plena administração de seus bens, ainda é recomendável incluir duas testemunhas no contrato para facilitar possíveis execuções do acordo, se necessário.
A inclusão da assinatura de duas testemunhas no contrato tem o propósito de conferir ao documento particular a natureza de título executivo extrajudicial, conforme disposto no artigo 784 do Código de Processo Civil, inciso III. O reconhecimento de firma não é obrigatório nesse caso, porém é fundamental que as mesmas testemunhas assinem todas as cópias do contrato, assegurando sua validade como título executivo.
Isso ocorre porque o STJ já consolidou o entendimento de que, no que tange especificamente ao título executivo originado de documento particular, exceto em casos previstos em lei, é exigido pelo processo normativo que o instrumento contenha a assinatura do devedor e de duas testemunhas. O STJ já reconheceu que, na ausência dessas assinaturas, a exequibilidade do título fica comprometida.
A inclusão das assinaturas de duas testemunhas no documento particular, para que ele seja considerado título executivo, tem a finalidade específica de convocá-las a depor em juízo, caso o devedor alegue alguma irregularidade na sua execução. Contudo, o reconhecimento de firma não é compulsório.
Em resumo, há a dispensa de assinaturas de testemunhas e reconhecimento de firmas em contratos particulares, como o contrato de promessa e venda de imóveis, mas, apesar de não ser obrigatório, é uma ótima estratégia incluir duas testemunhas para garantir que o acordo seja executável com rapidez. Isso certamente contribui para tornar as transações imobiliárias mais eficientes e práticas.
3. Verifique se o vendedor tem poderes para a venda do imóvel.
Se o contrato de promessa de compra e venda for assinado por um ou todos os representantes do vendedor, seja pessoa física ou empresa, é de extrema importância que esses representantes comprovem a devida autorização para realizar a venda em nome do vendedor. Em outras palavras, é necessário que demonstrem estar devidamente autorizados pelo vendedor para representá-lo e concluir o negócio em seu nome.
A comprovação dos poderes do representante pode ser feita através de documentos legais, como procurações ou outros documentos que confirmem a legitimidade de sua representação. Por exemplo, no caso de uma empresa, podem ser apresentados o estatuto ou contrato social, juntamente com atas de assembleia ou documentos similares que ratifiquem os poderes do representante para realizar a venda.
Para vendedores que são pessoas jurídicas, é imperativo analisar o estatuto ou contrato social da empresa a fim de determinar as diretrizes das transações de venda. É essencial verificar se a venda pode ser realizada por um representante individual ou se requer a assinatura de todos os representantes.
Avaliar as regras estabelecidas no estatuto ou contrato social da empresa é fundamental para transações imobiliárias. Se esses documentos especificarem que todas as assinaturas são obrigatórias para validar a venda e a transação for executada apenas com a assinatura de um dos representantes da empresa, o contrato poderá ser anulado.
Portanto, como comprador, é importante garantir que todas as formalidades estejam sendo seguidas corretamente e que a venda esteja em conformidade com o estatuto ou contrato social da empresa. Isso evita qualquer risco de anulação ou problemas futuros relacionados à validade da venda do imóvel.
Se o comprador perceber que não possui as habilidades necessárias para verificar esses detalhes importantes que podem trazer consequências significativas, positivas ou negativas, é altamente recomendável contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário.
Conclusão
Em resumo, ao tomar conhecimento desses três alertas essenciais para quem está prestes a adquirir um imóvel por meio de uma promessa de compra e venda, você estará mais bem preparado para garantir uma transação segura e livre de complicações futuras. A compreensão das nuances legais envolvidas no uso de chancelas mecânicas, na presença de testemunhas e na autorização dos representantes do vendedor é crucial para assegurar a validade e a proteção dos seus interesses.
A busca por orientação jurídica sempre que necessário é um passo sábio para garantir que todos os aspectos legais sejam adequadamente cumpridos, proporcionando a você a confiança necessária para prosseguir com a aquisição do imóvel de maneira informada e segura. Caso tenha ficado com alguma dúvida ou precisa de ajuda para lidar com alguma questão imobiliária, basta clicar no botão abaixo e ser direcionado para um de nossos advogados.