Em franco desenvolvimento (e reaquecimento) o mercado imobiliário assimilou certos institutos jurídicos de maneira tal que aquele que não os incorpora, fica de fora do mercado.
Isso acontece, por exemplo, com o patrimônio de afetação. Aderir ao instituto é uma forma de o empreendedor se qualificar frente ao mercado, oferecendo a necessária segurança jurídica para melhor desenvolver suas atividade fim que construir e vender suas unidades, auferindo o lucro desejado.
Por sua vez, que está do outro lado dessa via é o consumidor que, muito bem informado, sabe que um imóvel de uma construtora que aderiu ao patrimônio de afetação significa segurança jurídica necessária para que realize o seu sonho com tranquilidade.
Mas afinal, o que é patrimônio de afetação?
Patrimônio de afetação nada mais é do que blindagem jurídica, econômica e financeira do patrimônio do empreendimento, fazendo com que esse patrimônio fique destacado do patrimônio do incorporador, servindo ao propósito único e exclusivo de cumprir a função de subsidiar a edificação daquele empreendimento específico.
Em linhas gerais, essa seria a definição do patrimônio de afetação, mas o que realmente se busca com esse texto é destacar, dentre outras, 3 (três) importantes informações acerca desse instituto de maneira que o leitor, seja de qual público for, encontrará uma oportunidade de expandir seu conhecimento acerca do assunto.
Pois bem. Começo por enfatizar sobre o aspecto temporal, ou seja:
Até quando o patrimônio de afetação pode ser instituído em dado empreendimento?
Não há como tratar desse ponto sem nos reportarmos ao art. 31-B, da Lei 4.591/64, vejamos:
Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
O referido artigo faz menção à expressão “qualquer tempo” compreender essa expressão na sua literalidade, é um equívoco, pois a doutrina majoritária entende que só pode afetar no período compreendido entre o registro da incorporação até a averbação do “habite-se” que é a baixa da construção. E para complementar a informação, fica registrado que a doutrina minoritária entende que é a qualquer tempo literalmente, mesmo antes do registro da incorporação.
Uma segunda informação importante é que:
Existem recursos que são excluídos da afetação, um exemplo:
Os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, conforme dicção do art. 31-A, §8º, da Lei 4.591/64. E o que seriam esses recursos? O lucro. Isso mesmo, o lucro não precisa ficar imobilizado. Logo, tudo que exceder o quadro da NBR afeto ao custo total da obra, poderá ser utilizado livremente pelo incorporador.
Mas não é só!! São três as informações importantes. Logo, segue a terceira e última:
Mas, e se o incorporador falir?
Essa não é boa. Essa é ótima!! Várias são as vertentes que poderiam ser abordadas sobre a ótica da falência do incorporador, mas vamos nos ater a uma comparação prática sobre o que significa comprar um imóvel cujo empreendimento é afetado de um não afetado.
Pois bem. Imaginemos três situações fáticas distintas:
Sem afetação e contrato de compra e venda não registrado – o comprador entra na lista de concurso universal de credores da massa falida e isso significa que ele ocupará o 7º lugar nessa lista, como credor quirografário. Se vai receber? Só depois que os outros 6 credores forem satisfeitos.
Sem afetação e contrato de compra e venda registrado – bom, aqui o cenário é um pouco menos pior, pois o adquirente irá igualmente fazer parte dessa lista, mas em 3º lugar, pois possui direito real de aquisição, sendo que para resguardar esse direito precisa tomar medidas judiciais urgentes que pode ser assunto para um outro momento.
Com afetação – promessa de compra e venda registrado ou não – aqui está o cerne do instituto. Ainda a situação financeira do incorporador seja a pior possível, o patrimônio do empreendimento (terreno, acessões, bens, direitos e o capital para a construção) está resguardado para a sua conclusão.
Com isso, fácil é concluir que patrimônio de afetação é sinônimo de segurança e tranquilidade, sendo uma prática de mercado benéfica para o adquirente, conforme já explanado e também para o incorporador que além de participar competitivamente no mercado pode se beneficiar com a redução da carga tributária por meio de um outro instituto, igualmente importante (e assunto de outro momento), caso concretize a adesão ao regime do patrimônio de afetação. Ganha o incorporador e ganha o adquirente, isso sem falar em outras partes subjacentes que também saem ganhando.
E você, o que achou dessas informações?
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