Aluguei um imóvel e fiz investimentos sobre ele.

Podem aumentar o meu aluguel pelas melhorias que eu mesmo realizei?

Imagine que você alugou uma sala comercial que estava com uma aparência ruim e operou um milagre: deixou tudo incrível e, inclusive, aumentou a área da sala original.

Nessa situação é provável que você cogite que seu locador vá querer lhe conceder uma bonificação, ou um abatimento no valor do aluguel, afinal, você realizou melhorias incríveis!

Agora, imagine se, pelo contrário, você venha a ser surpreendido e seu locador lhe diga:

“Locatário, as melhorias que você realizou aumentaram o valor de mercado do imóvel, vamos ter que rever o preço do seu aluguel, para majorá-lo.”

Consigo imaginar sua expressão. Mas, afinal, e agora? Será que ele pode agir assim?

Primeiramente é importante enfatizar que tudo aquilo que inserimos em um imóvel alugado será chamado de benfeitoria, uma vez que foi esse o nome concedido pelo legislador.

Depois, para entendermos como funcionam as benfeitorias, devemos nos reportar à legislação locatícia. A Lei nº 8.245 de 1991 traz lições sobre o tema em seus artigos 35 e 36. Vejamos:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Como se percebe, após realizada a leitura dos dispositivos, conseguimos saber quais melhorias poderão ser, ou não, realizadas, caso se espere uma indenização por parte do locador.

Bom, mas afinal, você deve estar se perguntando: e o aluguel? Onde está disposto que pode haver aumento? Nesse ponto, a verdade é que referida disposição é inexistente, mas foi com base na interpretação desses dispositivos que recentemente o STJ se posicionou no sentido de que pode haver majoração do valor do aluguel pactuado sobre bem imóvel, desde que haja aumento do seu valor de mercado.

A interpretação mencionada ocorreu mediante a justificativa de que havendo previsão de que as benfeitorias necessárias sempre serão indenizadas, enquanto as úteis, se convencionadas, terão a mesma sorte, temos que, desde que o locatário faça apenas o que foi autorizado, não terá qualquer prejuízo com os investimentos efetuados, e portanto, nada mais justo que havendo majoração do valor do bem, haja também aumento do aluguel.

Outra sorte possuem, contudo, as situações em que o locatário apenas embelezou o ambiente, mas não aumentou efetivamente seu valor de mercado, até mesmo porque, como vimos, no que toca às benfeitorias que só embelezam, não passarão a pertencer ao imóvel, porquanto poderão ser levantadas ao final do contrato desde que não causem prejuízo à situação original do bem em questão.

Desse contexto extraímos que: combinado não sai caro!

Assim, se você pretende fazer investimentos sobre um imóvel que alugou, será sempre necessário conversar com o locador sobre como, e se, ocorrerá a indenização das benfeitorias, e inclusive, sobre como ficará o valor do aluguel.

Além disso, documentar os pactos estabelecidos afastará qualquer margem de discussão, e portanto, dor de cabeça!

Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.

Advogada Joana Guedes.

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