O pagamento da taxa condominial é uma obrigação prevista no Capítulo VI do Código Civil, especificamente nos artigos. 1.315 e seguintes. Uma vez inadimplente o proprietário e não paga a dívida, é possível o ajuizamento da ação competente a fim de que o condomínio receba os valores devidos de forma atualizada.
Por ser uma obrigação propter rem, isso é, proveniente do próprio imóvel, é possível que este seja penhorado para fins de garantia do débito, ainda que este seja o único imóvel que o devedor possua e nele resida.
Em síntese, uma vez penhorado o imóvel e, persistindo a dívida, o bem vai à leilão e o valor ali arrecadado é revertido para o pagamento do débito. Quitado o débito e eventuais custas judiciais e honorários advocatícios, caso haja algum valor excedente, este é revertido para o proprietário do imóvel leiloado.
O Código de Processo Civil promoveu algumas alterações sobre o tema, com o objetivo de trazer mais celeridade e segurança jurídica ao processo de arrematação. Dentre os aspectos a serem analisados pelo arrematante, estão o valor total do bem arrematado e as despesas mensais geradas pelo imóvel, como por exemplo IPTU e taxas condominiais.
Em geral, é previsível o dever de pagamento dessas despesas a partir da arrematação e transferência da propriedade do imóvel ao arrematante. No entanto, responderia o arrematante por dívidas condominiais preexistentes?
Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que o arrematante responde pela dívida de condomínio preexistente à arrematação desde que tenha havido ciência prévia e inequívoca do arrematante, mesmo que não haja previsão no edital. Isso porque o conhecimento acerca da dívida pelo arrematante e demais licitantes pode se dar de outras maneiras além do edital propriamente dito.
O entendimento da Terceira Turma do STJ no julgamento do Recurso Especial 1523696 se dá no sentido de que o arrematante não estará isento do pagamento da dívida de condomínio preexistente à hasta pública se o débito lhe foi comunicado previamente, ainda que por meios diversos ao respectivo edital.
No caso em que foi proferido o entendimento em questão, o arrematante ajuizou ação com o objetivo de ter reconhecida a nulidade do negócio, sob alegação de que a dívida não foi mencionada no edital, e assim ele não teria conhecimento do valor devido. No entanto, comprovou-se nos autos do processo que todos os participantes do leilão obtiveram conhecimento prévio da existência de débito condominial em atraso através do próprio leiloeiro.
Neste sentido, de acordo com a Ministra Nancy Andrighi no julgamento do recurso em questão, uma vez que o pagamento de taxas condominiais se trata de obrigação propter rem, este é garantido pelo próprio imóvel e estende-se inclusive, a seu adquirente em leilão.
Ademais, segundo este entendimento, o princípio da segurança jurídica está resguardado, tendo em vista que a responsabilização pelo débito se deu por conta da ciência prévia e inequívoca do arrematante, bem como que a responsabilização por eventuais encargos omitidos no edital não poderia ser atribuída ao arrematante, a fim de se garantir a segurança jurídica.
Neste sentido, caso se interesse em adquirir um imóvel em hasta pública, é interessante que se verifique previamente a existência de quotas condominiais em aberto, tendo em vista a possibilidade de se ter que arcar com elas.
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