22 de out. de 2020

Como elaborar uma nova convenção e regimento interno para o meu condomínio?

Muitos síndicos e condôminos sentem que é preciso elaborar uma nova Convenção e um novo Regimento Interno para os seus condomínios. Isso pode ocorrer em razão da necessidade de tratar de novas situações que surgiram com os anos, para discorrer sobre fatos não contemplados nesses documentos ou pelo fato de necessitarem passar por uma atualização jurídica para se adequarem às novas leis.

Você deve estar se perguntando:

Qual o primeiro passo para atualizar a Convenção de Condomínio e Regimento Interno?

Primeiramente o assunto deve ser tratado entre os condôminos em uma assembleia, apontando necessidade de atualização da Convenção e/ou do Regimento Interno.

Depois disso o síndico deve contratar um advogado especializado para redigir as novas regras condominiais. O ideal é que esse profissional realize uma visita ao condomínio para conhecer as áreas comuns e conversar com uma comissão de condôminos a fim de apurar os maiores problemas enfrentados. Isso permitirá a elaboração de normas personalizadas, que serão eficazes para combater as adversidades encontradas nesses condôminos.

Cada condomínio tem suas particularidades, o que é bom para um condomínio pode não ser adequado para outro, por isso é imprescindível que as regras não sejam elaboradas com modelos prontos, principalmente o Regimento Interno, mas que sejam criadas artesanalmente, a depender das características de cada condomínio.

Esse profissional deverá elaborar um documento que virá a facilitar o trabalho do síndico e diminuir os conflitos existentes no condomínio, além de dar mais transparência às regras existentes.

Para isso é interessante que as normas sejam redigidas com uma linguagem clara, simples e acessível para todos. É pertinente que os vários temas sejam tratados por capítulos a fim de facilitar a busca das regras estabelecidas.

Convenção Condominial

A Convenção nada mais é que o estatuto do Condomínio, onde serão atribuídas as competências do síndico e do Conselho Fiscal/Consultivo, além de abordar outras normas indispensáveis. De acordo com o Código Civil, a elaboração da Convenção deve contemplar os seguintes itens:

A discriminação e individualização das unidades autônomas (apartamentos ou lotes) e das partes comuns;
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
O fim a que as unidades se destinam, ou seja, se residencial, comercial ou misto;
A quota condominial e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos;
Sua forma de administração;
A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
Regimento Interno.

Regimento Interno

O Regimento Interno é o documento onde estão previstas as normas de convivência, sendo base para a resolução de conflitos e meio para instituir a harmonia entre os vizinhos.

Assim, deverão ser tratadas as seguintes questões no Regimento Interno:

Direitos e deveres dos condôminos;
Normas de convivência no Condomínio;
Regras para o uso das áreas comuns (piscina, academia, salão de festa, etc.);
Proibições gerais e suas sanções;
Normas sobre mudanças, reformas e animais de estimação;
Soluções para os principais problemas enfrentados no Condomínio;

Uma primeira versão da Convenção e/ou Regimento Interno deve ser apresentada à administração do condomínio para que sejam pré-aprovadas e realizadas pequenas alterações essenciais. Depois disso, o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária para tratar da aprovação de tais documentos.

Dica: envie com antecedência uma cópia os documentos a serem aprovados para o e-mail de cada condômino. Também vale a pena deixar algumas cópias impressas na portaria, pois assim todos terão a oportunidade de conhecer as normas a serem deliberadas em assembleia.

Quórum de votação

Mas qual o quórum exigido para a aprovação?

Em regra, a Convenção exige o voto de 2/3 do total de condôminos para aprovação, conforme determina o artigo 1.351 do Código Civil. Esse é um quórum mais rígido em razão da importância de suas regras.

Já o Regimento Interno, por tratar das regras de convivência, exige apenas o voto da maioria simples dos presentes, ou seja, 50% mais um daqueles que estiverem participando da assembleia (art. 1.350 do CC). Porém, é possível a Convenção estipular outro quórum de votação para sua alteração.

Por fim, após a aprovação em assembleia do texto final, o documento deverá ser levado ao cartório competente para o devido registro. Vale salientar que a súmula 260 do STJ determina que, ainda que sem registro, a Convenção aprovada em assembleia é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.