Se você está vendendo ou já vendeu um imóvel que teve valorização, certamente conhece a expressão “lucro imobiliário” ou “ganho de capital”.
O que é lucro imobiliário ou ganho de capital?
O ganho de capital ou lucro imobiliário é a diferença positiva entre o valor da alienação de um bem e o da sua aquisição, ou seja, quando o valor da venda é maior que o da aquisição. Apesar de ser mais conhecido em relação à venda de imóveis, o ganho de capital também se aplica a outros bens e direitos, como veículos e ações. Neste texto, vamos falar especificamente sobre o ganho de capital referente a imóveis e como é possível reduzir ou até mesmo excluir o pagamento de imposto de renda sobre ele.
Sobre esse assunto, há dois projetos de Lei em andamento e um deles poderá ser aprovado este ano (2021) e beneficiar quem vendeu e comprou imóveis durante a pandemia!
O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser pago junto com a declaração de imposto de renda?
Não, o imposto de renda sobre o ganho de capital é totalmente diferente do imposto de renda “normal” (sobre rendimentos).
O imposto de renda sobre os rendimentos da pessoa física deve ser pago todos os meses diretamente na fonte ou por meio do “carnê-leão”. Será deduzido na fonte quando o pagamento for feito por pessoa jurídica e por meio do “carnê-leão” quando o pagamento for feito por pessoa física, o que ocorre no caso de recebimento de aluguéis e honorários de profissionais liberais, por exemplo.
Todos os anos, devemos apresentar a declaração de imposto de renda referente aos valores recebidos no ano anterior. Nela, devem ser indicados os valores recebidos, assim como os pagamentos feitos com despesas consideradas “dedutíveis”, que são aquelas com saúde, educação, dependentes, dentre outras. Ao entregar a declaração, a pessoa será informada se terá valor a pagar ou a receber (“restituição de imposto de renda”).
Já o imposto de renda sobre o ganho de capital incidirá uma única vez e será pago através da guia “DARF” (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) até último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor:
Imposto de Renda sobre rendimentos | Imposto de Renda sobre “Ganho de Capital” |
É pago todos os meses direto na fonte ou por meio do “carnê-leão” | É pago uma única vez por meio da guia “DARF” até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor |
É necessário apresentar a declaração todos os anos | Haverá uma única declaração, necessária para a emissão da guia |
Qual a alíquota incidente sobre o ganho de capital?
Até 01/01/2017, havia a previsão legal de apenas uma alíquota, de 15%, independentemente do valor do ganho. Contudo, a Lei nº 13.259/2016 alterou essa previsão e passou a prever alíquotas progressivas, ou seja, quanto maior o ganho, maior a alíquota, até o limite de 22,5%:
Valor do ganho de capital | Valor da alíquota |
Até 5 milhões de reais | 15% |
Acima de 5 e até 10 milhões de reais | 17,5% |
Acima de 10 e até 30 milhões de reais | 20% |
Acima de 30 milhões de reais | 22,5% |
Qual é o valor do “custo de aquisição” e da alienação?
O valor da alienação é aquele que consta da escritura pública ou instrumento particular de venda.
Já o custo de aquisição é o valor da compra declarado no imposto de renda. Então, se você comprou uma casa em 2012 por R$ 700.000,00 e declarou esse valor no imposto de renda, esse será o custo de aquisição dela hoje, em 2021. Só há possibilidade de atualização do valor para imóveis comprados até 31 de dezembro de 1995, que deve ser feita de acordo com a “Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos” (Instrução Normativa 84/2001).
Além do valor do imóvel em si, há alguns custos que podem ser incluídos, desde que comprovados com documentos e discriminados na declaração de imposto de renda. São eles:
Gastos com construção, ampliação, reforma, reparos e obras públicas necessárias;
Pagamento de corretagem;
ITBI e/ou laudêmio;
Qual será o valor do custo de aquisição no caso de doação e herança?
No caso de doação, será o valor indicado na declaração de imposto de renda do doador do ano da doação, enquanto no caso de herança, será valor indicado na última declaração de imposto de renda do falecido.
Para que você entenda o que isso implica, imagine que em 2020 você tenha recebido uma doação do seu pai de um apartamento, que ele havia comprado em 2002 por R$ 70.000,00, tendo indicado esse valor no imposto de renda dele desde então.
Se você vender esse apartamento por R$ 570.000,00, terá que pagar imposto de renda sobre 15% sobre o ganho de capital, que no caso é de R$ 500.000,00, o que equivale a R$ 55.000,00, de imposto de renda sobre o lucro líquido imobiliário!
A mesma coisa acontece no caso dos imóveis recebidos por herança. O custo de aquisição será o valor indicado na “declaração final de espólio”, que é a última declaração de imposto de renda apresentada com o CPF do falecido.
Para evitar o pagamento de imposto em um valor tão alto, você precisa saber se se encaixa em uma das hipóteses de isenção ou se é possível incluir outras despesas no valor da alienação.
Hipóteses de isenção do imposto de renda sobre o “lucro imobiliário”:
No caso de alienação de imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel de propriedade do vendedor e que não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos;
Se os imóveis vendidos forem residenciais e o valor da alienação for utilizado para a compra de um ou mais imóveis também residenciais, no prazo de 180 dias, o que só pode ser feito uma vez a cada cinco anos.
Os requisitos das isenções são os seguintes:
Venda de imóvel de até R$ 440.000,00 | Compra de imóveis no prazo de 180 dias |
Deve ser o único imóvel de propriedade do vendedor | O vendedor pode ter mais imóveis |
O vendedor não pode ter vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos | Só pode utilizar esse benefício uma vez a cada cinco anos |
| Pode ser mais de um imóvel vendido e mais de um imóvel comprado |
| Tanto os imóveis vendidos quanto os comprados devem ser residenciais |
| O prazo de 180 dias é contado da celebração do contrato |
| Se for mais de um imóvel vendido, o prazo é contado da celebração do primeiro contrato |
Ainda que você não se encaixe em nenhum dos dois casos, poderá diminuir o valor a ser pago, por meio da comprovação e declaração no imposto de renda de todas as despesas com reparos, reformas e melhorias no imóvel, assim como o da corretagem paga na hora da venda.
Projeto de lei 3484/2020 – aprovado no Senado Federal:
Esse projeto de lei foi aprovado no Senado Federal na quarta-feira (dia 26/05/2021) e prevê que o prazo de 180 dias entre a venda e compra de outros imóveis ficará suspenso durante a pandemia. Isso significa que se você tiver vendido um imóvel durante a pandemia, poderá vendê-lo até dia 31/12/2021 sem pagar imposto de renda sobre o ganho de capital.
Apesar de ainda não ter sido aprovado pela Câmara dos Deputados, há grande expectativa de que ocorra essa aprovação, o que poderá beneficiar muito os compradores e todo o setor imobiliário.
Projeto de Lei nº 458/2021 – aprovado no Senado Federal:
O Projeto de Lei nº 458/2021, que já foi aprovado pelo Senado Federal, prevê a possibilidade de atualização do valor dos imóveis indicados na declaração de imposto de renda, pagando-se o valor de 3% de imposto de renda sobre a diferença entre o valor indicado e o de mercado. Caso esse projeto seja realmente aprovado, todas as pessoas físicas que tenham comprado imóveis até 31/12/2020 poderão fazer a atualização de seus valores, possuindo o prazo de 210 dias após a entrada em vigor da lei para apresentar a declaração com o valor atualizado.
O projeto também prevê que as pessoas físicas poderão regularizar seus recursos, bens e direitos sem a incidência de qualquer penalidade. Isso significa que será possível incluir imóveis e direitos que nunca tenham sido indicados na declaração de imposto de renda, sem o pagamento de juros ou multa.
É importante ressaltar que para toda essa análise e procedimento, é de extrema importância contar com um advogado imobiliário, tendo em vista que é complexo e exige muita experiência e conhecimento sobre o assunto. Por isso, caso esteja com alguma dúvida ou queira conversar mais sobre o assunto, basta clicar no botão abaixo!
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