Antes de definirmos o conceito do Contrato de Gaveta, é necessário passarmos de forma breve por alguns elementos importantes dos contratos no mundo jurídico, para assim compreendermos a função primordial que eles exercem e, por meio disso, definirmos o que é o Contrato de Gaveta e por que ele se torna tão atraente para a maior parte dos cidadãos brasileiros que efetuam algum tipo de transação imobiliária.
Contratos na perspectiva do mundo jurídico
No vasto cenário do mercado imobiliário, compreender as sutilezas contratuais é crucial para alicerçar transações sólidas e seguras. O Código Civil de 2002, que regula os contratos a partir do art. 421, enfatizando a liberdade contratual, pautada nos princípios da boa-fé e da função social.
Em conformidade a isso, o art. 107 do CC estabelece que a validade da declaração de vontade não requer forma especial, exceto quando expressamente exigido pela lei.
Porém, é relevante observar que o art. 108 do CC impõe às transações imobiliárias uma forma específica e essencial quando se trata da constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, gerando a necessidade de atenção às formalidades contratuais. Vejamos:
Art. 108 Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
No contexto das transações imobiliárias, merece destaque também o art. 1.227 do CC, que estabelece que a transmissão da propriedade por ato entre vivos se efetua pelo registro do acordo de vontade, ou seja, do contrato, em cartório de registro de imóveis. Vejamos:
Art. 1.227 Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
O art. mencionado acima da espaço ao ditado popular "quem não registra não é dono", ressaltando que somente por meio do registro é que há a efetiva transferência da propriedade.
Diante do exposto, é importante ressaltar que no âmbito das transações imobiliárias, todas essas etapas e formas exigidas na legislação têm um custo financeiro, o que muitas vezes não é atrativo para os envolvidos na negociação. Isso frequentemente leva as partes a optarem pelo "Contrato de Gaveta", que de certa forma contorna esses custos.
No entanto, tal escolha traz consigo certos ônus que, no futuro, podem acarretar em custos ainda maiores, como veremos ao longo do texto.
O Conceito do Contrato de Gaveta
Passada esta parte, podemos agora conceituar e entender melhor os aspectos e implicações do contrato de gaveta.
O contrato de gaveta surge como uma transação informal, em que um comprador adquire um imóvel de um vendedor. No entanto, diferentemente dos contratos tradicionais, esse acordo não é formalizado perante órgãos competentes, como o Cartório de Registro de Imóveis. Assim, apesar da negociação, o imóvel permanece registrado em nome do vendedor original, estabelecendo um contrato paralelo conhecido como "contrato de gaveta".
A seguir, veremos quais são os principais riscos e também os "benefícios" do Contrato de Gaveta.
Riscos e Ônus do Contrato de Gaveta
Embora o contrato de gaveta possa oferecer uma solução rápida e flexível para transações imobiliárias, ele não está isento de riscos e desafios significativos. Este tipo de contrato, caracterizado pela ausência de registro formal no Cartório de Registro de Imóveis, pode expor as partes envolvidas a uma série de problemas jurídicos e financeiros. Entre os principais riscos associados estão:
O fato de o imóvel permanecer registrado no nome do vendedor pode resultar na venda ou ônus sem o consentimento do comprador.
Pense na seguinte situação: "X" compra um imóvel de "A", sendo que "A" é o proprietário do imóvel. As partes efetuam a negociação sem a devida formalização descrita no Código Civil, ou seja, por meio de um contrato de gaveta.
Após 2 anos dessa transação, "A", sabendo que ainda era o dono do imóvel, por não ter ocorrido o efetivo registro no cartório de registro de imóveis, decide o vender para um conhecido e assim o faz. E como fica "X" nessa história?
Bom, como não houve obediência ao procedimento exigido, "A" pode passar a venda para um outro interessado, de modo que tal atitude será apenas uma atitude má-fé.
Falta de Garantias Legais
A inadimplência do vendedor em obrigações relacionadas ao imóvel pode impactar o comprador.
Neste caso, por exemplo, tendo o devedor alguma inadimplência, o imóvel poderá ser penhorado em decorrência desta dívida, já que, por força de lei, ele ainda mantém vínculos com o imóvel.
Insegurança Jurídica
A ausência de registro formal pode gerar incertezas quanto à posse e propriedade do imóvel.
Benefícios do Contrato de Gaveta
No mundo das transações imobiliárias, a flexibilidade e a agilidade são fundamentais para uma negociação bem-sucedida. O contrato de gaveta, uma alternativa menos formal ao contrato tradicional registrado no Cartório de Registro de Imóveis, se destaca por oferecer uma série de vantagens para as partes envolvidas. Entre os principais benefícios, destacam-se:
Eficiência na Negociação
A agilidade é um ponto forte do contrato de gaveta, proporcionando rapidez na compra e venda do imóvel, minimizando trâmites burocráticos.
Ajustes Flexíveis
As partes têm maior autonomia na definição das condições, adaptando o contrato conforme suas necessidades.
Desburocratização Inicial
A ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis reduz a burocracia e os custos iniciais.
Ao optar por esse tipo de contrato, os compradores e vendedores podem experimentar um processo mais ágil e adaptado às suas necessidades específicas, reduzindo a complexidade e os custos associados ao registro formal.
Conclusão
Embora o contrato de gaveta ofereça vantagens como agilidade e flexibilidade, é crucial reconhecer que ele também traz consigo riscos substanciais que podem comprometer a segurança jurídica das partes envolvidas. A legislação, aliada à interpretação doutrinária, ressalta a relevância do registro imobiliário para assegurar os direitos das partes e prevenir conflitos futuros.
Diante desse cenário, é altamente recomendável buscar a consultoria de um advogado especializado em direito imobiliário, que possa orientar sobre as melhores práticas e alternativas adequadas para cada situação. Contar com profissionais experientes e comprometidos é o alicerce de uma negociação imobiliária segura e eficaz.
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