Antes de iniciarmos as considerações sobre o tema deste post, precisamos lembrar da redação do artigo 723 do Código Civil que diz:
"O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio".
Ou seja, é uma obrigação do corretor de imóveis ser prudente e diligente quando da intermediação nas negociações imobiliárias, não se restringindo, portanto, somente à captação e divulgação de imóveis. Ele tem o DEVER de garantir que as transações sejam feitas com total segurança para as partes.
Exigência de documentação no momento da captação do imóvel:
O primeiro cuidado que o corretor precisa ter se dá no momento de captar o imóvel.
Um erro muito comum cometido por esses profissionais é ignorar a necessidade de exigir documentação relacionada ao imóvel, ou ao cliente proprietário/interessado antes da captação. Isso se deve à ânsia dos corretores em captar e vender um maior número de imóveis, pecando na qualidade de sua prestação de serviço.
Mas tenho certeza de que muitos desses mesmos corretores já tiveram, em algum momento, uma de suas vendas frustradas em razão de não estar uma das partes, ou o próprio bem em negociação, hábeis para a concretização da venda. Frustração esta que poderia ter sido facilmente evitada.
Perceba: anunciar um imóvel e oferecê-lo a possíveis interessados sem que antes tenha sido feita uma análise de viabilidade da negociação pode acarretar prejuízos muito além do financeiro! Isto porque, há gastos com o anúncio do imóvel em plataformas, com a anexação de placa no local, viagens para levar os interessados para visitar o imóvel, e todo o emprego de uma energia física e mental.
Além do mais, situações em que irregularidades são descobertas posteriormente às tratativas iniciais, levam às partes ao sentimento de frustração e desconfiança quanto ao profissionalismo do corretor e as chances do negócio não continuar aumentam significativamente.
Assim, é imprescindível exigir a documentação do proprietário e do imóvel antes de sua divulgação, a fim de verificar eventuais pendências que possam impedir uma futura negociação. Também é importante estudar de antemão, com auxílio jurídico, os caminhos para saná-las.
Por vezes, são pendências mínimas, facilmente sanáveis, como por exemplo, a necessidade de averbação de certidão de casamento ou de divórcio, ou mesmo de um inventário, na matrícula do imóvel. Ou, ainda, o devido registro da escritura pública de venda e compra do adquirente. Podem incidir também questões mais complexas, que demandam tempo para a resolução, como eventuais indisponibilidades em razão de dívidas do proprietário, ou dívidas relacionadas a tributos municipais ou condominiais.
A questão é que, tendo prévia ciência dessas situações, o corretor poderá buscar junto a um profissional jurídico especializado soluções para viabilizar a venda de maneira mais célere, demonstrando agir com cautela perante seus clientes, e garantindo a segurança das negociações que se propõe a mediar.
Não sendo tais apontamentos identificados no momento oportuno, além de perder a venda, a credibilidade do corretor ou da imobiliária que intermedeia a negociação pode ser colocada em dúvida, manchando a relação e reputação perante outros clientes e consumidores. Além do mais, a observância de tais questões são de obrigação legal desses profissionais, cabendo a eles a ciência e esclarecimento às partes da situação real da negociação, podendo responder judicialmente por eventuais falhas por meio de uma ação de indenização por perdas e danos.
Caso você seja um corretor e sinta certo receio por parte do proprietário para fornecer a documentação antecipadamente, esclareça quais são suas atribuições, e demonstre a importância de se verificar a situação atual do imóvel, pois caso haja qualquer empecilho desconhecido até pelo próprio proprietário, a análise prévia poderá facilitar a regularização, dando segurança às partes, viabilizando uma venda mais célere, evitando, ainda, a desvalorização do imóvel.
Laudo de vistoria e apontamento específicos relacionados ao imóvel.
Outro aspecto importante e muitas vezes ignorado pelos corretores de imóveis é a necessidade de realizar a vistoria do imóvel, seja para locação ou para venda.
O laudo de vistoria é tão importante quanto a documentação do imóvel, pois nele estarão inseridas as condições estruturais, das instalações elétricas e hidráulicas, bem como o acabamento do imóvel e sua medição, devendo sempre estar acompanhado de fotografias.
Maior atenção deve se dar aos imóveis mobiliados! É de extrema importância descrever os objetos, quantidade, marca, estado de conservação e funcionamento, fazendo constar ainda, no caso de venda, os respectivos valores, pois não deverão esses integrar o valor total do imóvel para fins de tributação.
Além disso, é dever do corretor informar ao pretenso comprador e/ou locatário pontos negativos, caso existam, tais quais: eventual incidência de alagamento próximo ao local, ocorrência de bailes funks ou empresas com barulho excessivo nas proximidades, atentando-se sempre em incluir todas essas informações nos contratos para se resguardar, demonstrando que foram tais informações repassadas ao comprador/inquilino antes da concretização da venda/locação e que este ficou ciente e aceitou as condições.
Antecipar ao cliente os gastos extras na compra do imóvel.
Falando em prestar todas as informações inerentes à negociação, um outro ponto que acaba passando despercebido pelo corretor, e que pode o diferenciar dos demais, é o esclarecimento antecipado sobre os gastos que o adquirente terá de arcar durante os trâmites da transmissão do bem, além do próprio valor do imóvel.
Muitos dos compradores são pessoas leigas que ainda não compreendem todas as questões que envolvem a transação. Por isso, antecipar estes valores para o cliente poderá ajudá-lo a se organizar e evitar surpresas no momento definitivo da venda.
Para isso, basta se verificar o percentual da alíquota do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) do estado em que o imóvel está localizado, que pode variar de 2% a 4% sobre o valor do imóvel, bem como calcular os valores da escritura pública e do registro desta escritura. Estes valores normalmente são escalonados - a depender do valor do imóvel - e estão inseridos em uma tabela do seu Estado. Calcule, por base, custos em torno de 5% a 6% sobre o valor total do bem e repasse ao cliente.
Estar atento às atualizações legislativas.
Por fim, sabemos que o corretor, apesar de não ser advogado, também precisa estar atento às atualizações legislativas e seus reflexos no âmbito imobiliário.
Recentemente, por exemplo, entrou em vigor a Lei Geral de Proteção de Dados - LGPD (Lei 13.709/2018), que estabelece normas, direitos e obrigações relacionados ao tratamento de dados pessoais, que afetam diretamente o setor imobiliário, devendo corretores autônomos e imobiliárias se adequarem e adotarem procedimentos internos para efetivar o cumprimento do que vem determinado na Lei.
Neste caso, o profissional deverá trabalhar com clareza, esclarecendo aos clientes as razões e o legítimo interesse na solicitação de determinados documentos, devendo informar a maneira de armazenamento e quem terá acesso a eles (funcionários, por exemplo). Além disso, também precisará esclarecer como esses dados serão arquivados ou se haverá seu descarte, se atentando sempre às exigências eventualmente feitas pelos clientes, evitando, assim, litígios judiciais.
É primordial que o corretor entenda a importância da sua atuação, desde a aproximação das partes, cumprindo com seu dever de mediá-las de forma prudente, até o desfecho da transação. Aliás, uma das maneiras de oferecer uma experiência tranquila e um relacionamento de confiança aos seus clientes é contando com auxílio jurídico nos aspectos legais, demonstrando a eles o quanto se importa em prevenir conflitos e garantir bons negócios.
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