Ganho de capital - Como ser isento de imposto de renda sobre o lucro da venda de um imóvel?

O Mercado Imobiliário no Brasil está sempre em movimento. Mesmo em cenários mais críticos, como este de pandemia, muitas pessoas buscam alternativas para estimular suas finanças.

É aí que entra a importância de se saber como você pode lucrar com a venda de seu imóvel. E, melhor ainda, como pode ser isento de imposto nessa transação.

Vamos falar sobre tudo isso mais adiante, mas, primeiro, precisamos esclarecer o que é esse “ganho de capital”?

Ganho de capital nada mais é do que o lucro obtido na venda de um imóvel, em relação ao valor inicial de compra. Ou seja, se você comprou seu apartamento no valor de 300 mil reais e, alguns anos depois, vendeu esse mesmo bem por um valor de 500 mil, você “lucrou” 200 mil reais e esse valor é chamado de ganho de capital.

Entendido isso, permanece a dúvida:

Terei que pagar imposto de renda sobre esse valor?

Sim, terá. Isso porque, imagine que você está comprando um imóvel numa área muito bem localizada, no litoral, por exemplo, e com o tempo a valorização desse bem só vai aumentando.

Caso você decida vender esse imóvel poderá auferir um lucro considerável, aumentando seu patrimônio.

É por isso que o governo brasileiro entende que parte desse benefício deve ser declarado na Receita Federal, através do Imposto de Renda, pagando uma porcentagem do ganho de capital que o proprietário teve.

E como calculo o imposto?

No Brasil, para os bens imóveis, a alíquota do imposto a ser pago é de 15% sobre o lucro obtido na negociação. Por exemplo: se você obteve 200 mil reais de ganho de capital na venda de um apartamento, você deve pagar 30 mil de Imposto de Renda.

E sobre as possibilidades de isenção?

Existem algumas e falaremos das 2 principais abaixo:

1) Isenção quando a venda do imóvel não ultrapassar o valor de R$ 440.000,00. Mas, fique atento! Devem ser observados os seguintes requisitos em conjunto:

(i) O imóvel tem que ser residencial;

(ii) Deve ser o único imóvel que a pessoa possui (caso contrário, pode haver fiscalização pela Receita Federal);

(iii) Deve-se respeitar o prazo de 5 anos. Você só pode se valer desse benefício de isenção a cada 5 anos, ou seja, se está se valendo dele em 2020, só pode voltar a utilizá-lo em 2025.

2) A segunda possibilidade de isenção não tem limite de valor da venda.

No entanto, ainda assim poderá haver isenção caso o ex-proprietário decida comprar outro imóvel residencial utilizando o valor integral da venda do outro patrimônio.

Exemplo: se você comprou um imóvel por 300 mil, está vendendo agora por 1 milhão e 300 mil e teve um ganho de capital de 1 milhão mas pegou todo esse valor e comprou outro imóvel residencial, dentro do prazo de 180 dias (6 meses), você não precisará pagar os 15% em cima do ganho de capital.

Perceba que não importa o lucro nessa segunda possibilidade. Demos exemplo de 1 milhão, mas poderia ser mais! Ok, mas supondo que você NÃO queira comprar outro imóvel com esse ganho e prefira pagar os 15% do Imposto de Renda.

Aqui vem a DICA BÔNUS:

Lembrando: no Imposto de Renda você deverá declarar o valor da compra e o valor de venda do imóvel, certo? Pois bem. Lá atrás, quando da compra desse imóvel, o valor que consta na escritura (valor cru), digamos que foi de 300 mil reais.

Se na hora de declarar esse valor, você considerar a soma dos valores que gastou com:

• (a) Corretor (taxa de corretagem);

• (b) Juros incididos ao longo dos anos, em caso de imóvel financiado, que você pagou e que podem onerar o valor inicial;

• (c) Benfeitorias que precisou fazer para entrar no imóvel à época;

• (d) Valor do ITBI (Imposto de Transmissão) pago na transação;

Ou seja, uma série de valores que somados farão você declarar muito mais do que 300 mil. Vamos dizer que ao final do somatório, o valor ficou em 380 mil reais.

Através desse mecanismo, o seu ganho de capital diminui e os 15% que você calcularia em cima de 200 mil, como no exemplo que demos acima, será agora de 120 mil, ou seja, valor muito menor.

Mas lembre-se, para você atribuir esses somatórios ao valor de compra, terá que ter todos os recibos de comprovação de gasto desses valores: guia de ITBI, taxa de corretagem, custos das benfeitorias, etc, para anexar ao pedido.

Perceba o quão importante é conhecer as diversas possibilidades que existem a seu favor em qualquer negociação imobiliária.

Consulte um(a) advogado(a) de sua confiança antes de tomar sua decisão, principalmente, em situações como essa, que envolvem grandes vantagens para seu patrimônio.

Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.

Advogada Vanessa Arruda

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