O guia completo do distrato de compra e venda de imóvel
A compra da casa própria é um momento de grande satisfação para o consumidor, muitas vezes atraído por várias ofertas de empreendimentos imobiliários e opções de pagamento atraentes. No entanto, muitas vezes ele realiza o contrato de compra e aquisição do imóvel sem estar totalmente ciente dos seus direitos e deveres perante a construtora.
A lei de incorporação imobiliária trouxe maior segurança na aquisição de imóveis, permitindo que o contrato de compra e venda seja firmado durante a construção do empreendimento, modalidade conhecida como "imóvel na planta".
Esse tipo de contrato é benéfico para ambas as partes: a empresa pode vender os imóveis desde o registro da incorporação, enquanto o comprador paga gradualmente durante a construção, quitando o saldo devedor via financiamento apenas na entrega das chaves.
Contudo, a maioria dos contratos inclui a amortização do saldo devedor com correção monetária mensal e taxa de juros capitalizados, prática que pode ser ilegal.
O que deveria ser um motivo de alegria pode se transformar em uma fonte de problemas e estresse. Não é incomum que, após a assinatura do contrato de compra e venda, o comprador decida desistir da aquisição do imóvel, tornando o distrato a maior causa de discórdia no mercado imobiliário.
Razões para o distrato de compra e venda
As razões para o distrato podem partir de qualquer uma das partes, sendo os principais motivos:
a) Rescisão por culpa da empresa
A rescisão contratual por culpa da construtora ocorre quando esta não cumpre o prazo estipulado para a conclusão do empreendimento, resultando em atraso na entrega. Nesse caso, o consumidor pode desistir da aquisição sem incorrer em multa, recebendo de volta a comissão de corretagem e sendo indenizado pela infração contratual da empresa.
b) Rescisão por culpa do comprador
Conhecida como direito de arrependimento, a rescisão por culpa do comprador acontece por vontade do consumidor, geralmente devido a dificuldades financeiras. É nesse contexto que surge o distrato imobiliário.
O que é o distrato de contrato de compra e venda de imóveis?
O Código Civil estabelece as maneiras pelas quais as partes podem desfazer um contrato originado de um instrumento particular, podendo isso ocorrer por vontade mútua, unilateral ou até mesmo independentemente dessa vontade.
Distrato é uma forma de resilição
No direito, resilição é o término de um vínculo contratual por vontade de ambas as partes, ou apenas de uma delas, ou seja, ocorre quando os contratantes decidem desfazer o negócio voluntariamente.
O distrato é uma forma de resilição para contratos mais complexos, que exige um documento escrito para garantir a segurança jurídica das partes. Imagine desistir da compra de um imóvel na planta com apenas um acordo verbal. Se a questão fosse levada à justiça, seria difícil comprovar os direitos e obrigações pactuados.
Portanto, a extinção do negócio é formalizada por meio de um documento escrito que especifica todas as condições definidas pelos contratantes. Esse documento é o distrato.
A extinção do contrato de compra e venda de imóveis no setor imobiliário é regulada pela lei do distrato.
Diferenças entre distrato de contrato de compra e venda de loteamento e apartamento
A natureza da relação jurídica entre as partes define qual legislação será aplicada ao distrato.
Para apartamentos adquiridos na planta ou prontos, diretamente de incorporadoras ou construtoras, aplicam-se o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) e a Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei n. 4.591/1964).
Na aquisição de lotes urbanos diretamente de empresas loteadoras, aplicam-se o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei n. 6.766/1979), combinada com a Lei do Distrato.
O distrato entre particulares também é pelo Código de Defesa do Consumidor?
Em vendas de imóveis entre particulares ou por pessoa jurídica cuja atividade não esteja relacionada ao mercado imobiliário, aplica-se o Código Civil. Nesse caso, o distrato admite a livre pactuação das cláusulas, ao contrário do distrato imobiliário regulado pelo Código de Defesa do Consumidor, que permite a anulação de cláusulas abusivas que colocam o consumidor em desvantagem.
A aplicação da multa pela rescisão do contrato pode ser livremente acordada pelas partes, assim como a possibilidade de perda do sinal em caso de infração contratual do comprador. Nesse tipo de negócio, a vontade das partes tem força vinculante significativa, e qualquer debate sobre abusividade de cláusulas deve seguir a legislação civilista.
O que é a Lei do Distrato?
Muitas empresas aplicavam multas abusivas ao consumidor no momento da rescisão do contrato, resultando em inúmeras ações judiciais pedindo a anulação dos distratos e a devolução dos valores pagos. Para regulamentar os limites das multas impostas em caso de distratos, foi criada a Lei n. 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou artigos da Lei das Incorporações e da Lei de Parcelamento de Solo Urbano, aumentando a proteção do consumidor.
Qual o valor da multa do distrato?
A lei de distrato não determina o valor exato da multa, apenas cria um limite máximo que as empresas não podem ultrapassar. As partes podem acordar um valor inferior ao teto máximo estipulado.
Retenções em distrato regido pela Lei de Incorporação
Para apartamentos regidos pela Lei das Incorporações, o art. 67-A determina que, se o distrato ocorrer por arrependimento do comprador, este perderá:
1. Se não recebeu as chaves:
- Comissão de corretagem;
- Máximo de 25% dos valores pagos.
2. Se houve entrega do imóvel:
- Comissão de corretagem;
- Máximo de 25% dos valores pagos;
- Impostos do imóvel (IPTU e ITBI);
- Taxa condominial e demais contribuições;
- Taxa de fruição do imóvel (0,5% do valor do contrato atualizado por mês de posse);
- Demais encargos e despesas previstas no contrato.
3. Se a incorporação está sob o regime do patrimônio de afetação:
- Todas as retenções acima, podendo a multa ser majorada para 50% dos valores pagos.
Devolução dos valores
A devolução dos valores deve ser em parcela única. No caso de patrimônio de afetação, a devolução pode ocorrer em até 30 dias após o habite-se. Sem regime de afetação, a devolução deve ocorrer após 180 dias da rescisão do contrato.
Retenções em distrato de loteamento
Para loteamentos, o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 permite as seguintes retenções:
1. Comissão de corretagem, se não integraram o preço do lote;
2. Máximo de 10% dos valores pagos como multa;
3. Impostos do imóvel (IPTU e ITBI) e demais custas e emolumentos;
4. Taxa condominial e contribuições, se houver;
5. Taxa de fruição do imóvel (0,75% do valor do contrato atualizado por mês de posse);
6. Encargos moratórios decorrentes de parcelas em atraso.
A restituição pode ser parcelada em até 12 meses, dependendo do estágio das obras.
Formalização do distrato de contrato
Primeiramente, é essencial notificar a incorporadora ou construtora sobre a intenção de desfazer a compra e venda do imóvel com base na lei do distrato. Essa comunicação é crucial para que o consumidor obtenha uma proposta de distrato formalizada por escrito.
Para isso, pode-se enviar um e-mail diretamente à empresa, fornecendo informações claras que permitam identificar o contrato de venda do imóvel, detalhando as multas a serem aplicadas e o valor a ser restituído.
A proposta de distrato deve estar conforme a Lei do Distrato.
Atraso na entrega da obra: distrato por culpa da vendedora
Se a obra atrasar, o comprador pode optar por ser indenizado ou desistir da compra, recebendo o dinheiro de volta com correção monetária, comissão de corretagem e multa de 10% a 20%. Cláusulas de prorrogação de prazo por casos fortuitos ou de força maior são geralmente ilegais.
Como comunicar à construtora para realizar o distrato de contrato de imóvel?
Procure um advogado imobiliário especializado e forneça:
1. Contrato de compra e venda;
2. Planilha atualizada dos pagamentos realizados e saldo devedor;
3. E-mail formalizando o pedido de desistência;
4. Proposta de distrato da empresa.
O advogado analisará a documentação e apresentará a melhor estratégia judicial para obter a rescisão contratual.
O distrato de um contrato de compra e venda de imóvel é um processo complexo que requer atenção a diversos aspectos legais para garantir a segurança jurídica de todas as partes envolvidas. Se você está considerando desfazer a compra de um imóvel, é essencial buscar orientação jurídica especializada para assegurar que seus direitos sejam respeitados e que o processo ocorra de forma justa e dentro dos limites da lei.
Caso precise de ajuda ou ficou com alguma dúvida com relação ao distrato de compra e venda, basta acessar o link abaixo para ser direcionado a um de nossos advogados especialistas. Estamos prontos para ajudar você a navegar por todas as etapas do distrato imobiliário, garantindo que suas decisões sejam bem informadas e seguras.
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