O proprietário pode solicitar o imóvel antes do término do contrato?
Em geral, o locador não pode pedir a devolução do imóvel durante a vigência do contrato. No entanto, ele pode solicitar o imóvel antes do prazo em determinadas situações legais, como em caso de descumprimento contratual por parte do inquilino.
Essa regra protege o locatário, impedindo que o proprietário solicite a devolução do imóvel fora dos casos legais sem pagar uma multa. Contudo, existem exceções que permitem ao locador retomar o imóvel, mesmo antes do término do contrato, caso o inquilino esteja em desacordo com o que foi estabelecido.
Neste artigo, vamos explorar essas exceções e entender como funcionam na prática, esclarecendo de maneira clara e objetiva quando o locador pode solicitar a retomada do imóvel antes do prazo contratual.
Direito do inquilino de permanecer no imóvel durante o contrato de locação
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é a principal norma que regulamenta as locações de imóveis urbanos no Brasil. O artigo 4º da lei estabelece que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Como mencionado, a regra geral é que o proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do prazo contratual. No entanto, o próprio inquilino pode devolver o imóvel, pagando uma multa proporcional ao período restante do contrato.
Quando o locador pode rescindir a locação?
Apesar da regra geral, a Lei do Inquilinato prevê condições específicas em que o locador pode rescindir a locação antes do prazo estipulado no contrato, protegendo os direitos de ambas as partes.
Em contratos de locação por prazo determinado (12, 18, 24 ou 30 meses), o locador não pode solicitar o imóvel de volta antes do término do contrato, a menos que ocorram situações previstas no artigo 9º da Lei do Inquilinato, como:
- Acordo entre as partes: Se ambos, locador e inquilino, concordarem em encerrar o contrato de locação, o aluguel pode ser desfeito.
- Infrações legais ou contratuais: O locador pode retomar o imóvel se o inquilino cometer infrações legais ou contratuais, como desrespeitar as regras do condomínio, realizar benfeitorias não autorizadas ou usar o imóvel de forma inadequada. O inquilino também deve zelar pelo imóvel e realizar as manutenções necessárias; a deterioração do imóvel pode ser considerada uma infração.
Caso o inquilino descumpra a lei ou alguma cláusula do contrato, o locador deve notificá-lo para cessar a infração e, em caso de reincidência, pode solicitar a retomada do imóvel.
- Falta de pagamento: A falta de pagamento do aluguel e encargos é uma das razões mais comuns para a retomada do imóvel. Se o inquilino atrasar os pagamentos, o locador deve notificá-lo formalmente, estabelecendo um prazo para regularização, sob pena de despejo. Se o inquilino continuar inadimplente, o locador pode entrar com uma ação de despejo para reaver a posse do imóvel.
- Necessidade de realizar obras urgentes determinadas pelo Poder Público: Se o imóvel precisar de obras urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com a presença do inquilino, o locador pode solicitar a devolução do imóvel antes do término do contrato. Nesses casos, o inquilino só precisa desocupar o imóvel se as obras não puderem ser realizadas com sua presença ou se ele se recusar a aceitar as reformas, como em situações de risco iminente de desabamento.
Durante a vigência do contrato, o locador só pode reaver o imóvel se ocorrer uma dessas quatro situações previstas na Lei do Inquilinato, garantindo a proteção do inquilino durante o período acordado.
Prorrogação de contrato de aluguel de 30 meses
Se o inquilino permanecer no imóvel após os 30 meses de locação previstos, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado. De acordo com o artigo 46 da Lei do Inquilinato:
Art. 46 Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Nesses casos, o locador pode solicitar a devolução do imóvel a qualquer momento, sem pagamento de multa, desde que conceda ao inquilino um prazo mínimo de 30 dias para desocupação.
Retomada do imóvel após prorrogação
Se o contrato for celebrado por prazo inferior a 30 meses e, após o término, o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato é automaticamente prorrogado por prazo indeterminado.
Neste caso, além das situações já explicadas, o proprietário pode solicitar a devolução do imóvel nos casos previstos no artigo 47 da Lei do Inquilinato, como quando o inquilino mora no imóvel há mais de 5 anos. O locador também pode reaver o imóvel se precisar dele para moradia própria ou de um familiar próximo que não tenha imóvel residencial próprio (como cônjuge, pais, filhos ou irmãos).
Ainda, o locador pode pedir o imóvel para demolição e construção licenciada ou para realizar obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em, no mínimo, 20%, ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%.
Multa por rescisão antecipada do contrato
Fora das situações previstas anteriormente, o proprietário não pode pedir o imóvel sem pagar multa ao inquilino. A multa rescisória é devida em caso de rescisão antecipada do contrato sem justa causa. A multa é determinada pelo contrato, mas não pode ser superior a três meses de aluguel e deve ser calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato.
Cláusula para desfazer o contrato sem multa
Alguns proprietários tentam incluir em contratos de locação por prazo determinado uma cláusula que permite a retomada do imóvel após 12 meses sem o pagamento de multa. Contudo, essa cláusula é nula, conforme o artigo 45 da Lei do Inquilinato:
Art. 45 São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Portanto, se o proprietário deseja rescindir o contrato antes do prazo final, fora das situações previstas, a multa rescisória ainda é devida, já que a Lei do Inquilinato busca proteger o inquilino de rescisões imotivadas. A multa serve como um desestímulo para o proprietário que deseja rescindir o contrato sem justa causa, garantindo ao inquilino uma compensação pelos inconvenientes da mudança.
Conclusão
A Lei do Inquilinato estabelece que, nos contratos de locação com prazo determinado, o locador não pode, em regra, retomar o imóvel antes do término do contrato. Caso o locador deseje retomar o imóvel antes do prazo, é necessário um acordo entre as partes ou a existência de alguma situação específica prevista em lei, como falta de pagamento, infração contratual ou legal, ou necessidade de obras urgentes. Caso contrário, o proprietário terá que pagar a multa contratual ao inquilino.
Se o contrato tiver prazo inferior a 30 meses e for prorrogado, o locador pode solicitar a retomada do imóvel em casos específicos, como para moradia própria ou de parente próximo que não tenha imóvel residencial.
Contudo, se o contrato for de 30 meses, após esse período, o locador pode solicitar a devolução do imóvel a qualquer momento, desde que conceda ao inquilino um prazo mínimo de 30 dias para desocupação.
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