Certamente você já ouviu falar em "contratos de gaveta" e eles são muito comuns no mercado imobiliário, por incrível que pareça e o pelo tanto de falta de segurança que ele traz ao comprador, ainda assim é bastante comum em todo o Brasil.
Contrato de gaveta é o tradicional contrato de promessa de compra e venda de imóveis que logo após assinado tem como destino único: "A gaveta" da casa de quem comprou e de quem vendeu determinado imóvel.
A expressão "de gaveta" vem como uma conotação de que ele não é oficial, de que não há publicidade do negócio diante terceiros, pois perceba, dentro de uma gaveta na sua casa não há como qualquer terceiro ter conhecimento dos pactos ali firmados.
Você talvez nesse momento me pergunte:
"Mas Mariana, a compra da minha casa não diz respeito a mais ninguém, somente a mim e ao vendedor, sendo assim eu prefiro mesmo que não haja publicidade do meu negócio.''
E nesse momento é que você se engana grandemente!
Vou te apresentar bons fundamentos legais para que você não faça um contrato de gaveta como instrumento ÚNICO pra sua transação imobiliária.
O artigo 108 do Código Civil traz a seguinte situação:
Código Civil. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Pois bem, de acordo com o que está aqui mencionado, não é possível que você venda um imóvel, com valor acima de 30 salários mínimos (R$29.940,00 em 2019) e transfira de fato a propriedade sem que elabore uma escritura pública de compra e venda.
Cabe aqui brevemente informar que há sim situações de negociações imobiliárias acima de 30 salários mínimos que outras leis possibilitam instrumentos específicos para sua transferência (ex. Alienação Fiduciária realizada com instituição financeira).
Em resumo, você elaborando um contrato de compra e venda de um imóvel, não poderá chegar ao Cartório de Registro de Imóveis e solicitar a transferência da propriedade para o comprador.
"Mas e daí? Por qual motivo eu deveria me preocupar com isso?"
Você que é comprador do imóvel deve se atentar muito à transferência da propriedade imobiliária para o seu nome de forma mais breve possível. Pense nas seguintes situações:
Já imaginou se a pessoa que vendeu o imóvel para você, que consta como proprietária na matrícula do imóvel, vem a falecer antes da transferência? - Preciso te dizer que é necessário que o imóvel que você comprou entre no inventário do falecido para que somente depois a transferência da propriedade seja efetivamente realizada;
Imagine agora se o casal vendedor divorcie e um dos dois cônjuges insiste em dizer que não mais assinará a transferência do imóvel? - Já cuidei de vários casos exatamente assim, por isso sempre comento sobre essa possibilidade, e se em boas e longas conversas amigáveis a situação não acalmar: só resta o judiciário para resolver o problema;
Agora a pior delas: Imagine que a pessoa que te vendeu o imóvel está com o "nome sujo", devendo para muitas pessoas, processos trabalhistas, execuções de títulos, processos judiciais de indenizações... enfim! Verdadeiramente um grande devedor. - Aqui é uma situação muito complicada que pode caracterizar inclusive uma Fraude contra credores. Poderá algum desses juízes de algum desses casos determinar a penhora do imóvel para o pagamento da dívida, nesse momento você ganhará de "presente" um grande problema judicial para intervir tentando salvar seu imóvel.
Bom, o post de hoje não é para trazer as soluções jurídicas dos problemas que você terá por não ter lavrado e registrado a sua escritura pública de compra e venda, mas sim te informar o tanto que é fundamental e importante para a sua segurança jurídica!
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