Nos condomínios, sejam eles verticais ou horizontais, os condôminos se reúnem em assembleia para elegerem um síndico, através de votação, o qual passa a ter o encargo de cuidar da saúde financeira do condomínio, além de se preocupar com a preservação e valoração do patrimônio de todos os representados. E é aí que mora o perigo!
A legislação determina que, os condôminos reunidos em assembleia geral ordinária, elejam um representante legal para:
representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. (Artigo 1.348, inciso II, do Código Civil)
O síndico eleito tem o poder de representação, com poderes específicos atribuídos por lei e pelos demais condôminos moradores do condomínio. Cabe a ele cumprir e fazer cumprir a convenção, o regime interno e as determinações da assembleia (artigo 1.348, inciso IV, do Código Civil). Ele tem ainda o dever de cobrar dos condôminos o devido comportamento para o bom convívio, assim como arrecadar o rateio de cada unidade condominial, ficando em seu poder o controle dos recursos financeiros do condomínio, os quais podem atingir valores bem elevados.
Assim, esse representante, escolhido em votação pelos condôminos, irá resolver e solucionar todas as questões necessárias para o bom andamento da comunidade condominial. Mas, o que os condôminos normalmente não se atentam, é que são solidários e responsáveis pelos atos administrativos praticados pelo síndico eleito.
Nesse instante, importante destacar que a legislação não prevê o perfil do candidato a síndico, apenas determina que
a assembleia escolha um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. (artigo 1.347 do Código Civil)
Sendo assim, cabe a assembleia escolher entre os condôminos candidatos, ou um terceiro não condômino, para atuar na função de síndico.
Por conta disso, os condôminos devem fiscalizar os atos do síndico e, em assembleia, eleger um conselho consultivo, fiscal ou ambos, para que participem e acompanhem todos os atos e procedimentos administrativos efetuados por aquele.
Sempre que necessário devem solicitar, em assembleia, uma prestação de contas para que os condôminos estejam cientes do fluxo financeiro do condomínio. Com esses procedimentos, os condôminos conseguem ter um controle da real situação financeira do condomínio, a fim de evitar uma administração desastrosa, até mesmo desvio de recursos financeiros por gestores de má-fé.
Infelizmente, a omissão dos condôminos quanto à fiscalização na administração condominial, é comum. Poucos são os que buscam saber como está sendo administrado o dinheiro de todos. A grande maioria não participa assiduamente das assembleias, não exige da gestão administrativa a prestação de contas, muito menos faz valer sua opinião no tocante ao destino dos recursos financeiros do condomínio. Talvez por isso seja tão comum se ter notícias de condomínios à beira da falência em virtude de má administração por parte de síndicos ou administradores.
Por isso, importante frisar que, a legislação não socorre os omissos, aqueles que têm o dever de fiscalizar e não o fazem. Não só o conselho fiscal ou consultivo necessita acompanhar as operações realizadas pelo síndico, mas também todos os moradores do condomínio, participando em assembleias, exigindo prestações de contas e, além disso, fazendo valer sua opinião por meio da votação.
A saúde financeira do caixa do condomínio não depende somente do pagamento em dia da cota parte de cada um, mas sim da conexão entre a gestão administrativa e seus representados.
Creio que nesse momento você deve estar se perguntando: “E se os condôminos, ao descobrirem falhas na administração, quiserem destituir o síndico. O que devem fazer?”
Importante frisar que o síndico pode ser destituído pelos condôminos caso pratique alguma irregularidade, deixe de cumprir suas obrigações e, até mesmo, de forma imotivada (sem motivo concreto).
Essa destituição ocorrerá por meio de assembleia especialmente convocada para esta finalidade, obedecendo aos procedimentos indispensáveis e ao quórum mínimo previsto.
Como proceder para realizar a destituição?
A destituição ocorrerá mediante edital de convocação assinado por ¼ dos condôminos. Para isso, deverá ser convocada assembleia especial, com a finalidade de destituir o síndico.
No momento da coleta das assinaturas para a convocação, orienta-se iniciar o trabalho de esclarecimento aos condôminos, explicando os motivos que ensejaram o movimento de destituição. Após isso, deve ser realizada a assembleia conforme convocação, onde o síndico deverá ter oportunidade de apresentar sua defesa.
Porém, para que a assembleia seja válida, deverá ser verificado se o quórum para votação foi atendido, podendo este ser apurado através da convenção do condomínio ou, na sua omissão, através da legislação vigente.
Caso se alcance o quórum mínimo para destituição do síndico, o resultado deverá ser comunicado a todos os condôminos, devendo ser realizada a eleição de um novo síndico para tanto.
E qual o quórum para a destituição?
Tem-se duas possibilidades:
Destituição imotivada (aquela sem motivo concreto): esta ocorrerá pela forma e sob as condições previstas na convenção ou pelo voto de 2/3 dos condôminos presentes em assembleia geral, especialmente convocada para tanto (Lei nº 4.591/64, artigo 22, §5º);
Destituição motivada (ocorre quando o síndico pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente o condomínio): neste caso, o quórum será por maioria absoluta dos membros da assembleia (artigo 1.349, do Código Civil).
MAS ATENÇÃO! Importante lembrar que o locatário NÃO tem direito de votar no pleito de destituição do síndico.
E se o mandato do síndico vencer sem que seja realizada nova eleição?
Caso o síndico tenha deixado passar o prazo do seu mandato e não tenha convocado assembleia para nova eleição, os condôminos poderão fazê-la.
A convocação dessa assembleia poderá ser feita mediante assinatura de ¼ dos condôminos, por qualquer condômino ou pelo conselho consultivo, visto que neste caso não há mais síndico e qualquer condômino pode tomar iniciativa em prol dos interesses coletivos.
Diante disso, ressaltamos que os condôminos devem refletir e prestar muita atenção em quem estão confiando a administração do seu patrimônio, já que dos atos desta pessoa depende o bem comum de todos.
Os condôminos que elegem um síndico desonesto ou incompetente, posteriormente, podem se defrontar com prejuízos financeiros. Pior, se não comprovarem que o síndico agiu com má-fé, podem acabar absorvendo o desfalque e, se houver perdas ou danos causados a terceiros, todos os condôminos serão responsáveis por possível pagamento de indenizações.
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Só faltou explicar que para se comprovar eventuais negligências e, ou atos fraudulentos do síndico existe a figura da Auditoria!