Por várias vezes os profissionais do mercado imobiliário (advogados, corretores de imóveis, engenheiros, incorporadores…) bem como os investidores ou mesmo o sujeito que está adquirindo seu primeiro imóvel, deparam-se com acordos prevendo reajustes financeiros em seus contratos.
O que são esses reajustes? Quais as opções mais utilizadas no mercado imobiliário? O que significa cada índice e como eles são calculados?
Indicadores Financeiros
Indicadores financeiros são elementos que representam uma análise da situação financeira de determinada categoria, levando em consideração fatores que a influenciam.
CUB - Custo Unitário Básico da Construção Civil
Custo Unitário Básico da Construção Civil, é talvez um dos mais específicos índices para atualizar os contratos de imóveis que encontram-se em fase de construção.
Surgiu com a previsão do artigo 54 da lei 4.591 (Lei de condomínios edilícios e incorporações imobiliárias) que dispõe sobre a obrigação dos sindicatos da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON) divulgarem mensalmente os custos unitários da construção civil, levando em consideração os valores de materiais e mão-de-obra, despesas administrativas e equipamentos, como dispõe a NBR 12.721.
Importante se faz ressaltar que o referido índice é calculado por cada estado, sendo assim, é possível que v.g. os valores de determinado mês em Santa Catarina sejam diferentes de todos os outros estados do Brasil, uma vez que os cálculos não estão vinculados com valores nacionais, mas sim estaduais.
Importante entender que o CUB traz uma orientação para o setor da Construção Civil, o que não significa que o valor real da obra seja maior ou menor do que aquele firmado pela tabela.
As tabelas elaboradas pelos sindicatos trazem diversos tipos de obra, bem como categorias de padrão para cada tipo de obra, v.g. residencial: baixo, normal e alto.
É muito importante que os profissionais do mercado imobiliário assim como àqueles que adquirem imóveis em fase de construção compreendam que já é decisão pacificada do STJ (Superior Tribunal de Justiça) a impossibilidade de utilização do CUB, como reajuste monetário de contratos, quando se tratar de imóvel PRONTO. Observe decisão já do ano de 2008:
EMBARGOS Á EXECUÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL JÁ CONCLUÍDO. FINANCIAMENTO EFETIVADO PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA. ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DO CUB. IMPOSSIBILIDADE. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS. ACÓRDÃO QUE A ADMITIU SOB A FORMA ANUAL. FUNDAMENTO INATACADO. I – No contrato de compra e venda de imóvel com a obra finalizada não é possível a utilização de índice setorial de reajuste, pois não há mais influência do preço dos insumos da construção civil. […] REsp 936795/SC. RECURSO ESPECIAL 2007/0066022-5. Publicado em 25/04/2008.
Como deve ser calculado o CUB então?
Existem 2 formas para chegar ao resultado: CORREÇÃO MONETÁRIA.
Para tornar a compreensão ainda mais fácil, trarei as opções em forma de exemplos, utilizando a tabela do CUB/Santa Catarina:
>>> Parcela de R$50.000,00 em contrato assinado em março de 2014, com vencimento em março de 2015, ou seja, 12 meses de correção. <<<
ANO 2014
ANO 2015
1ª FORMA PARA O CÁLCULO: converter o valor da parcela em CUB já na data da assinatura do contrato. Como o exemplo trouxe o valor de R$50.000,00 fixado em março de 2014:
Em resumo, deve-se observar que a correção por este índice deverá ocorrer somente quando o imóvel encontra-se em fase de construção, e que neste momento é um dos índices mais específicos de reajuste de valores investidos na Construção Civil.
IGP-M - Índice Geral de Preços do Mercado
É calculado mensalmente e também bastante recorrente nos contratos de compra e venda de imóveis prontos.
É calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e logo na sua origem era um índice utilizado para medir as correções de alguns títulos emitidos pelo Tesouro Nacional e Depósitos Bancários.
Porém, atualmente, o IGP-M é tradicionalmente para corrigir contratos de locação de imóveis.
Geralmente os contratos de locação de imóveis, sejam eles residenciais ou comerciais, possuem cláusulas de reajuste monetário anual, o proprietário do imóvel ou quem o administra deve perceber que o percentual utilizado para a correção é aquele “acumulado nos últimos 12 meses” e não o percentual disponibilizado na coluna “índice do mês”.
Segue tabela dos últimos meses
INCC-M - Índice Nacional de Custos da Construção do Mercado
Também é calculado mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas). Sua criação tinha por finalidade acompanhar os custos de construções habitacionais, e como ele surgiu antes mesmo do CUB, pode-se afirmar que foi o primeiro índice de construção civil no país.
Hoje a coleta de dados do INCC é realizado nas seguintes capitais:
São Paulo;
Rio de Janeiro;
Belo Horizonte;
Salvador;
Recife;
Porto Alegre;
Brasília.
Segue tabela dos últimos meses.
Na PRÁTICA:
E na prática? Como cada índice reagiu nos últimos 12 meses?
>>> Exemplo: Valor de R$100.000,00 (cem mil reais) corrigidos pelos índices abaixo <<<
IGPM
Atualizando R$100.000,00 pelo período de um ano (março de 2019 - março de 2020) através do IGPM, alcançamos um valor de R$106.838,94, ou seja, uma atualização de 6,8389%.
INCC
Atualizando R$100.00,00 pelo período de um ano (março de 2019 - março de 2020) através do INCC, alcançamos um valor de R$104.278,69, ou seja, uma atualização de 4,2787%.
CUB
Santa Catarina:
Valor R$100.000,00
Período: março de 2019 até março de 2020.
Percentual dos últimos 12 meses: 5,40%.
Atualização: R$105.400,00.
Minas Gerais:
Valor R$100.000,00
Período: março de 2019 até março de 2020.
Percentual dos últimos 12 meses: 3,05%.
Atualização: R$103.050,00.
Em uma comparação bem de perto dos exemplos acima temos:
IGPM - R$106.838,94;
INCC - R$104.278,69;
CUB/SC - R$105.400,00;
CUB/MG - R$103.050,00;
Lembre-se de fazer esses cálculos antes de assumir uma dívida corrigida por um dos índices apresentados aqui!
Espero que as informações aqui apresentadas lhe sejam úteis. Se gostou clique no coração abaixo. É importante demais para nosso blog!
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