Comecemos esse texto com esta pergunta curta e básica, contudo, para responde-la, é preciso que você saiba, de antemão, que estamos falando de incorporação imobiliária.
Como funciona?
O incorporador e/ou construtor adquire um terreno onde edificará uma obra em unidades autônomas para vender a presentes e futuros compradores. Até aí tudo certo. Mas, é exatamente neste ponto que surge uma dúvida comum quando se tenta compreender o que é patrimônio de afetação. Então, vamos a ela:
Que garantia esse comprador terá, caso o incorporador venha a falir, por exemplo, e não continuar a obra?
Agora sim, chegamos ao primeiro ponto crucial de nossa pergunta, qual seja:
O que é patrimônio de afetação?
Bom, patrimônio de afetação é um instituto criado pela Lei 10.931/04 que consiste na separação do terreno, direitos e deveres a ele vinculados, do patrimônio particular do incorporador, possuindo o instituto natureza jurídica de direito real. Vejamos o que diz a Lei 4.591/64 (lei que recebeu os artigos introduzidos pela Lei 10.931/04):
Lei. 4.591. Art. 31 – A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
E agora vamos para o segundo ponto crucial da pergunta que é:
Para que serve o patrimônio de afetação?
A princípio, serve para proteger a aquisição dos futuros compradores, aumentando a segurança jurídica do negócio.
Se depois de tudo você ainda está um pouco confuso, não se preocupe, vamos descomplicar um pouco mais, pois o tema é árido mesmo.
Sigamos: com a constituição do patrimônio de afetação, forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico que é a realização daquela obra. Lembrando que esse patrimônio constituído responde por todos os direitos e obrigações provenientes da edificação, como por exemplo, obrigações fiscais, pagamento de fornecedores de materiais e serviços.
Então, em sendo assim, essa proteção ao adquirente pode ser relativizada? Sim, é isso mesmo, pois se houver dívidas com fornecedores da obra, caberá aqui a hipótese de hipoteca de bens desse patrimônio de afetação, que em última análise, poderá ser a hipoteca de unidades para garantir, por exemplo, a entrega de cimento para a obra.
Logo, havendo credores oriundos de necessidades da obra, estes terão preferência em relação aos direitos dos adquirentes.
A esta altura, a ideia do seja e para que serve o patrimônio de afetação já deve estar um pouco mais nítida para o leitor, então, vamos complicar um pouco o tema?
E se o crédito é anterior à constituição do patrimônio de afetação. Quer um exemplo? Incorporador compra o terreno e não paga como combinado. Surge o credor, dono do terreno, que quer receber. Nesse caso, esse credor não poderá impedir a constituição do patrimônio de afetação, pois a própria construção em si, já é a garantia do pagamento, mas se fará presente na relação jurídica estabelecida entre todos os envolvidos, como credor preferencial do patrimônio de afetação criado.
Isso quer dizer que o patrimônio de afetação já pode “nascer devendo”? Sim, estamos falando de uma eventual hipoteca anterior à constituição do patrimônio de afetação.
Mas, há um porém. Nesse caso, para que o patrimônio de afetação garanta créditos anteriores a sua constituição, é necessário que a garantia real consubstanciada em direitos e deveres provenientes daquele empreendimento (no nosso exemplo a hipoteca) seja levada a registro na matrícula do terreno.
Interessante, não? E olha que estamos só na superfície desse tema que tem inúmeros desdobramentos de operacionalização, como regime de tributação específico, possibilidade de responsabilização com o patrimônio pessoal do incorporador. Sim, essa possibilidade existe, mesmo havendo um patrimônio de afetação criado, mas isso é assunto para um outro momento.
Para finalizar elencamos mais duas informações importantes a respeito do tema:
Para operacionalizar toda essa dinâmica é imprescindível que o patrimônio de afetação tenha contabilidade própria e que unidades do empreendimento sejam vendidas para gerar receita para sustentar esse patrimônio específico.
Há duas formas de se instituir o patrimônio de afetação:
1. Por simples averbação de termo do incorporador e pelos adquirentes do terreno (que não necessariamente será o incorporador)
2. Por constituição e existência desse mesmo termo já no memorial de incorporação, não sendo nesse caso um documento separado, podendo ser apenas um parágrafo.
Trata-se de um tema complexo e extenso, mas que em breves linhas tentamos clarear um pouco a compreensão de parte da dinâmica que envolve este instituto.
Por isso, se você está enfrentando um problema relacionado à incorporação imobiliária, não hesite em procurar nosso escritório especializado em direito imobiliário para auxiliá-lo. Nós podemos fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros e emocionais. Entre em contato conosco e agende uma consulta. Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.
Ótimo texto, clareou as minhas dúvidas.