Caro leitor, antes mesmo de responder esta pergunta é necessário ter conhecimento da sua possibilidade ou não em questionar as obras feitas pelo síndico do condomínio em que você habita. Primeiro, existe uma sutil diferença entre condômino e inquilino. O condômino é aquele que é dono da propriedade localizada em um condomínio e, por isso, tem total liberdade, dentro dos limites legais, em dispor da sua unidade. Enquanto isso, o inquilino é a pessoa que loca a propriedade do condômino e, sendo assim, não tem os mesmos direitos de dispor livremente da unidade como o proprietário dela.
Logo, no que compete a realização de obras no condomínio, como estas são despesas extraordinárias, devem ser votadas em assembleia. Segundo o Código Civil, art. 1.335, é direito do condômino votar nas deliberações da convenção, porquanto este esteja com suas despesas quitadas. Isto não impede que o inquilino faça o mesmo, desde que esteja portando uma procuração que o dê poderes a votar sobre despesas extraordinárias.
O artigo 1.341 do nosso Código Civil rege sobre os tipos de obras que podem ser feitas no condomínio, podendo elas serem divididas entre voluptuárias, úteis e necessárias.
O que são obras voluptuárias?
As obras voluptuárias são aquelas que tornam o bem mais agradável, ou seja, a realização de obras de paisagismo, jardinagem, decoração do condomínio, entre outros.
O que são obras úteis?
As obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem, como por exemplo, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem etc.
O que são obras necessárias?
Por fim, as obras necessárias são as que têm o objetivo de conservar o bem ou evitar que ele se deteriore, por exemplo, a reforma do telhado, conservação da caixa d’água, manutenção das pastilhas do prédio etc.
De todos esses tipos de modificações, apenas uma pode ser feita sem a autorização dos condôminos e em caso bem específico. Somente se for obra ou reparação necessária, pode o síndico o fazer sem prévia autorização, o único dever deste é posteriormente notificar em assembleia a ação de alteração que foi realizada. Ainda assim, se for uma benfeitoria necessária, porém, excessiva, é preciso que seja marcada uma assembleia para a devida autorização dos condôminos.
Em relação aos outros tipos de obras que necessariamente precisam dos votos dos condôminos, existe um quórum mínimo para a aprovação. Se for benfeitoria voluptuária é necessário o voto de 2/3 dos condôminos. Caso seja uma obra útil, apenas a maioria dos votos dos condôminos já é suficiente.
Portanto, você condômino ou inquilino possuidor de procuração, preste bem atenção nos limites legais do seu síndico, ele pode sim realizar obras sem a autorização dos condôminos, porém, de forma bem limitada como nós acabamos de verificar. No que compete aos outros tipos de obras, lembre-se que sempre deve haver a autorização dos condôminos respeitando o quórum mínimo imposto pela lei, dessa forma, a convivência e a resolução de problemas em seu condomínio se dará pelo melhor meio possível.
Este conteúdo foi produzido por Gabriele Holanda Gondim, acadêmica do curso de direito no estado da Paraíba, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves. Acesse o linkedin de Gabriela.
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