A elaboração de um contrato de prestação de serviços é essencial para qualquer profissional que seja prestador de um serviço. Seja qual for. Aliás, o serviço de intermediação da venda e da compra de imóveis.
O contrato de prestação de serviços, ou contrato de corretagem, pode e deve ser utilizado pelo corretor de imóveis.
Além do profissionalismo que representa para o cliente, aquele documento estabelece como funcionará a relação entre duas pessoas. Sendo, você, corretor de imóveis e prestador de um serviço; e, o cliente, contratante do serviço.
Contrato de corretagem
O contrato estabelece os limites de prestação do serviço de corretagem. Além disso, resguarda os direitos e as obrigações de ambas as pessoas interessadas.
Principalmente, a obrigação do corretor de fechar um determinado negócio para o cliente, nada impede que sejam mais negócios , de acordo com as instruções recebidas.
É exatamente isso que consta no artigo 722 do Código Civil, que fala sobre o contrato de corretagem:
Artigo 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
E uma das principais obrigações que deve constar, com muita clareza no contrato de corretagem é a obrigação de pagar o valor da comissão de corretagem, que precisa ser definida entre você e o cliente, de forma transparente.
O contrato norteia o andamento do serviço que você presta. Mais do que isso, ele evita que situações desconfortáveis aconteçam.
Quais situações desconfortáveis podem acontecer?
Eu sei, parece que a combinação direta com cliente, o compromisso assumido no clássico “fio do bigode”, é suficiente para que você creia na segurança da remuneração do serviço prestado.
Entenda na prática
Então, nada melhor do que aprender na prática!
Vou compartilhar a situação que ocorreu em um caso julgado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Recurso n.º 71009507591).
No caso, o corretor de imóveis disse que aproximou as pessoas interessadas em comprar o imóvel e as interessadas em vender este bem. E que, devido ao serviço que ele prestou, o negócio foi realizado pelo valor de R$ 450.000,00.
O corretor disse também que a comissão de corretagem, no valor de R$ 15.000,00, seria paga pelos compradores em dez parcelas. Porém, os compradores pagaram somente R$ 6.000,00.
Dessa forma, o corretor abriu um processo para cobrar dos compradores a diferença de R$ 9.000,00.
Os compradores não concordaram, porque o corretor não possuía exclusividade para a venda do imóvel e participou apenas da fase inicial da compra. Mas as tratativas finais foram realizadas diretamente com os vendedores.
Eles optaram por fechar o negócio sem a intermediação daquele profissional. A situação apresentada é corriqueira, pode muito bem acontecer no seu dia a dia.
E, no caso, existiam mensagens de WhatsApp e o contrato de promessa de compra e venda para serem analisados.
E o que a Justiça decidiu neste caso?
As mensagens de WhatsApp confirmaram que o corretor mostrou aos compradores o imóvel.
O contrato de promessa de compra e venda também confirmou, apenas, que o pagamento era responsabilidade dos compradores. Mas, não confirmou a alegação de que os vendedores optaram por concluir o negócio sem a assistência do corretor.
E, em depoimento para a Justiça, um dos compradores informou que o valor integral da comissão não foi pago por impossibilidade financeira.
A Justiça entendeu que o corretor cumpriu com a obrigação de resultado, ou seja: aproximou as partes e, principalmente, o negócio foi concluído pela intermediação do corretor. Portanto, a diferença de R$ 9.000,00 da comissão de corretagem foi considerada devida.
Considerações
Agora, é importante fazer algumas considerações sobre o exemplo.
Obrigação do corretor de imóveis
Primeiro, a obrigação do corretor de imóveis é de resultado. Isso significa que, se você foi contratado para intermediar a compra do imóvel e, devido ao seu trabalho, as pessoas interessadas fecharem o negócio, a comissão será devida.
E essa é a lição que o artigo 725 do Código Civil ensina:
Artigo 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Importância do contrato de corretagem
Segundo, mais uma vez, a lei menciona a importância de um contrato. Inclusive, para esclarecer qual será o resultado que você precisará alcançar para ser remunerado pelo serviço.
Contrato de corretagem para mediação
Terceiro, no exemplo, não existia um contrato de corretagem ou um contrato de mediação da compra do imóvel. Existia apenas o de promessa de compra e venda do imóvel, que, no caso, foi útil ao corretor.
No contrato de promessa de compra e venda constava apenas o valor da comissão de corretagem e a responsabilidade dos compradores pelo pagamento.
Não constou no contrato de promessa de compra e venda do imóvel nenhuma cláusula estabelecendo o serviço – e os limites deste serviço – a ser prestado pelo corretor, nenhuma instrução do cliente, nenhum direito e obrigação do corretor e do cliente, tampouco as consequências de uma possível exclusividade na intermediação do negócio ou, ainda, as consequências da intermediação por mais de um profissional.
Ter um contrato é essencial para estabelecer os limites do serviço que você presta e para resguardar os seus Direitos, sobretudo o Direito de remuneração.
Em um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em um contrato de locação, seja comercial ou residencial, não há espaço para resguardar todos os Direitos e as obrigações que você possui.
Julgamento
E quarto, o corretor abriu o processo em setembro/2019. A Justiça julgou o caso em agosto/2020.
Você pode até pensar que isso aconteceu relativamente rápido. E, por ser um processo judicial, concordo que o julgamento, no período de um ano, pode ser considerado rápido.
Mas o processo apenas reconheceu o Direito do corretor a receber a diferença de R$9.000,00 referente a comissão de corretagem. Para que, de fato, ele receba o valor, precisará executar a decisão que reconheceu aquele Direito.
Então, será necessário fazer um novo pedido ao Juiz para que ele determine que os compradores paguem o valor devido. Ou seja, o corretor precisará esperar, novamente, para receber a remuneração.
Caso existisse um contrato de corretagem ou um de mediação da compra do imóvel entre o corretor e os compradores, estabelecendo todos os Direito e as obrigações, seria possível resolver o problema de forma extrajudicial. E, consequentemente, mais rápida.
Porém, ainda que fosse necessário resolver o problema no Poder Judiciário, seria possível executar o contrato de corretagem ou o contrato de mediação da compra do imóvel. Isto é, cobrar diretamente o valor inadimplido, sem precisar abrir aquele primeiro processo.
Por estas, e outras razões, o contrato de prestação de serviço é essencial, inclusive para você que é corretor de imóveis.
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