Uma situação bastante usual é aquela em que os pais pretendem adquirir um imóvel, mas não almejam colocá-lo em seus nomes e, sim, em nome do filho, geralmente menor, visando beneficiá-lo, construindo um patrimônio para ele.
É possível e segura este tipo de transação?
Sim, este modelo de negócio, o qual denominamos DOAÇÃO MODAL, é plenamente possível em nosso ordenamento jurídico, desde que atendidas todas as suas peculiaridades e realizado de acordo com a legislação vigente.
Em suma, a transação, neste tipo de doação modal, é composta de dois negócios jurídicos:
1. Doação de numerário vinculada a uma compra e venda
A doação modal ocorre quando o doador doa um bem, móvel ou imóvel, para o donatário e estipula um encargo a ser cumprido, ou seja, uma obrigação de dar, fazer ou não fazer.
Art. 553. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral.
2. Compra e venda
Já a compra e venda é contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir para a outra parte (comprador) a propriedade de um bem imóvel, mediante o pagamento em dinheiro ou valor fiduciário representativo (cheque, nota promissória, por exemplo), melhor dizendo, o comprador se compromete a efetuar o pagamento.
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Exemplificando: A e B (pais) doam uma quantia em dinheiro para C (filho) com o encargo de que este adquira um bem imóvel. Assim, C (comprador) comprará o imóvel de X (vendedor), contudo o pagamento será realizado por A e B e, não, por C (comprador).
Mas, na prática, como faço esta transação?
Os interessados poderão elaborar um Instrumento Particular, caso o valor do imóvel objeto da transação não seja superior a 30 (trinta) salários mínimos ou lavrar, num Tabelionato de Notas, uma Escritura Pública de Compra e Venda com Doação e Numerário, se o valor for superior a 30 salários mínimos, conforme dispõe o artigo 108, do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Veja, abaixo, os impostos incidentes para a formalização do negócio jurídico, bem como a documentação necessária:
ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis: incidente sobre o ato da compra e venda;
ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação: incidente sobre o ato de doação de numerário;
RG, CPF e certidão de estado civil das partes (doadores, comprador e vendedor);
Matrícula e certidão de ônus e ações do imóvel;
Certidão de quitação do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano;
CND do INSS em nome do vendedor, que poderá ser dispensada caso ele não seja empregador.
Após a elaboração do instrumento particular ou público, conforme o caso, o mesmo deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que seja realizada a transmissão da propriedade, de acordo com o que preceitua o Código Civil.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
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