Sim, é possível intermediar um negócio envolvendo imóvel alugado. Para isso, você precisará solicitar os documentos e as certidões negativas necessárias na intermediação de qualquer negócio de venda e compra de imóvel.
Mas, quando o imóvel está alugado, ou seja, quando há um contrato de locação em andamento e, por consequência, um inquilino na posse do imóvel, você precisará conferir outros detalhes importantes para que o negócio não seja prejudicado.
E quais são esses detalhes??
Imagine duas situações diferentes:
primeira situação: você é contratado pelo Sr. João, proprietário, para intermediar a venda do imóvel que está alugado; e
segunda situação: você é contratado pelo Sr. Alberto para intermediar a compra de um imóvel.
Primeira situação: intermediação da venda de imóvel alugado
O Sr. João contratou você para intermediar a venda do imóvel, que está alugado para o inquilino Vicente.
Nessa situação, além de analisar a matrícula atualizada do imóvel e solicitar os documentos e as certidões necessárias, você precisará respeitar um detalhe de extrema importância: o Direito de preferência do inquilino.
O Direito de Preferência do Inquilino está previsto no artigo 27 da Lei de Locações e significa que o inquilino tem preferência em comprar o imóvel que alugou, nas mesmas condições que outra pessoa:
Artigo 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Por exemplo, imagine que o Sr. Alberto mostrou interesse em comprar o imóvel do Sr. João. E, após a intermediação daquela negociação, o preço definido foi R$ 300.000,00, sendo R$ 150.000,00 de entrada e 10 parcelas fixas, ou seja, sem reajuste, de R$ 15.000,00 mensais.
Mas – preste muita atenção -, antes de fechar negócio com o Sr. Alberto, o Sr. João precisa comunicar ao inquilino Vicente a intenção de venda do imóvel e, consequentemente, ofertar as mesmas condições negociadas com o Sr. Alberto: R$ 300.000,00, sendo R$ 150.000,00 de entrada e 10 parcelas fixas, ou seja, sem reajuste, de R$ 15.000,00 mensais.
O Sr. João não pode oferecer uma proposta diferente ou menos vantajosa ao inquilino Vicente. A proposta de venda para o inquilino precisa ser IGUAL ou MELHOR do que as condições negociadas com o Sr. Alberto.
Portanto, ainda que o proprietário não goste do inquilino, ainda que a relação entre proprietário e inquilino esteja desgastada, não se esqueça: a proposta de venda ao inquilino não pode ser impossível, em outras palavras, deve ser igual ou melhor do que a proposta feita a uma terceira pessoa.
Consequências
Caso o inquilino descubra que a proposta feita a uma terceira pessoa é mais vantajosa do que a proposta por ele recebida, poderá pedir indenização ou tomar o imóvel, se pagar o preço do negócio e as despesas de transferência da propriedade.
Artigo 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Claro que essas atitudes dependem de um processo judicial, cuja abertura necessita:
que seja observado o prazo de 06 meses, a partir do registro da venda na matrícula do imóvel;
que o contrato de locação seja escrito e esteja averbado na matrícula do imóvel, no mínimo, 30 dias antes da venda; e
que o inquilino deposite no processo o valor pelo qual o imóvel foi vendido + as despesas de transferência da propriedade do imóvel.
Mas essa é uma possibilidade viável que pode dar uma baita dor de cabeça tanto para o proprietário quanto para o corretor de imóveis.
Aliás, os Tribunais entendem que, ainda que o corretor de imóveis receba o pagamento pela prestação do serviço de administração do contrato de locação e que, neste contrato, exista uma cláusula prevendo o pagamento de honorários pela venda do imóvel alugado, há necessidade de demonstrar que o profissional também intermediou o negócio de venda e compra.
Ou seja, você precisa demonstrar que a venda do imóvel pelo proprietário ao inquilino, ou a uma terceira pessoa, ocorreu com o auxílio do seu serviço.
A mera comunicação da intenção de venda ao inquilino não configura aproximação das partes, na verdade, é uma obrigação do corretor de imóveis, indispensável para a realização do negócio, em respeito ao Direito de preferência do inquilino (decisões do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul n.º 71009018623 e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais n.º 10024113048987002).
Como comunicar o inquilino sobre a intenção de venda?
A comunicação sobre a intenção de venda pode ser realizada por uma notificação.
Essa notificação pode ser judicial (por um processo) ou extrajudicial (sem depender de um processo), e serve para dar ciência da intenção de venda do imóvel para o inquilino e comprovar o respeito ao Direito de Preferência.
Na notificação, devem constar todas as condições do negócio:
preço;
forma de pagamento;
existência de problemas no imóvel, como dívidas de IPTU ou reparos estruturais; e
local e horário em que os documentos da negociação possam ser analisados.
Para facilitar a visualização de como a notificação pode ser feita, deixo aqui um modelo de notificação extrajudicial para ajudar você.
Após ser notificado, o inquilino pode aceitar os termos da proposta e fechar o negócio. Importante frisar que o aceite do inquilino deve ser inequívoco, ou seja, também deve ser realizado por escrito.
Mas, se o inquilino for notificado e não se manifestar no prazo de 30 dias, o direito de preferência irá caducar:
Artigo 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Então, não permita que o proprietário do imóvel comunique o inquilino “de boca”.
Oriente o seu cliente a notificar, por escrito, o inquilino para comprovar: que você cumpriu a obrigação de elaborar e enviar a notificação;que o proprietário ofereceu o imóvel em condições iguais ao inquilino e a um terceiro; e que o Direito de Preferência foi respeitado.
Conclusão
É possível intermediar a venda de um imóvel alugado. Mas, para que a intermediação ocorra da maneira adequada, isto é, conforme a lei, você precisa orientar o proprietário sobre a necessidade de comunicar a intenção de venda ao inquilino, em condições iguais ou melhores do que a proposta feita para uma terceira pessoa.
A comunicação da venda pode ser elaborada pelo corretor de imóveis, por uma notificação extrajudicial, considerando que se trata de uma obrigação que deve ser cumprida pelo profissional, para realização do negócio com segurança jurídica.
Caso você precise de auxílio para elaboração do documento ou para resolver uma situação de maior complexidade, procure um advogado de sua confiança.
Ficou curioso para entender como você deve agir na segunda situação? Continue acompanhando o conteúdo do Blog que, em breve, eu vou explicar como você deve agir na intermediação da compra de um imóvel.
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