Todo início de ano, diversas contas precisam ser planejadas e o IPTU é uma delas. Sabe aquele carnê que chega todo ano em seu imóvel para ser pago em várias prestações ou com um pequeno desconto à vista? Pois bem, você sabia que ele pode estar com o valor errado?
A presente discussão advém de um caso real onde um proprietário percebeu uma grande desproporção sobre o valor cobrado entre dois imóveis vizinhos o qual possuía.
Pretende-se, assim, trazer diversas discussões sobre o cálculo de IPTU e que podem servir de alerta na hora de verificar a cobrança realizada pelo município.
O que é IPTU e a quem se paga?
IPTU é a sigla para Imposto Predial e Territorial Urbano. O Código Tributário Nacional rege o IPTU em seus arts. 32 a 34 e tem previsão Constitucional Federal no art. 156, I. Tal imposto tem como fato gerador a propriedade predial e territorial urbana.
Em complementação, o Ministério da Fazenda classifica o IPTU como um imposto municipal, ou seja, a arrecadação desse imposto é feita pela prefeitura, sendo a responsável por atribuir a uma de suas secretarias a responsabilidade de calcular e cobrar o referido tributo.
O valor cobrado está correto?
Diversas são as nuances para verificar o valor cobrado no seu carnê de IPTU. Uma delas é a composição sobre o “cálculo”.
O cálculo feito para quantificar o valor do tributo ao contribuinte utiliza diversas variáveis, tais como:
Valor Venal;
Coeficiente de Situação;
Coeficiente de Topografia;
Coeficiente de Pedologia;
Coeficiente de Limites;
Infraestrutura e Serviços;
Fator de Apreciação;
Fator de Obsolescência; e
Fator de Estado de Conservação.
Para cada uma dessas variáveis é atribuído um valor. Alguns são tabelados, porém outros são feitos por critérios subjetivos que podem variar de acordo com a expectativa do mercado imobiliário do momento.
O critério subjetivo, mesmo que este não seja o termo mais adequado, é o que melhor se encaixa na situação, por exemplo, quando se depara com a atribuição ao valor venal de um imóvel, sem levar em consideração aspectos mercadológicos de compra e venda de imóveis ou a variável do Estado de Conservação, pois não se crê que os agentes façam vistorias anuais em todos os imóveis para avaliar a qualidade do bem de terceiros.
O fator de obsolescência é outra variável que se nota na prática não modificar ao longo do tempo, pois esta deveria modificar-se de maneira inversamente proporcional a idade do imóvel. Esses são só alguns exemplos de critérios que podem estar em desconformidade.
Meu IPTU está errado! O que devo fazer?
Um dos princípios da Administração Pública e que está no art. 37 da Constituição Federal de 1988 é o da Publicidade. Assim, o órgão tem o dever de informar ao contribuinte todas as variáveis e fórmulas que compõem o IPTU.
O primeiro passo do contribuinte é confrontar os conteúdos que são disponibilizados no boleto de cobrança com os documentos disponibilizados nos sítios digitais pelos órgãos da administração pública competentes.
Em geral, pode-se inferir que há uma gama enorme de variáveis que muitas das vezes não são discriminadas ao contribuinte.
Se formos além, os próprios órgãos fazem menção em seus documentos de que as fórmulas e tabelas publicadas nos sítios digitais não compõem a completude do acervo utilizado para cobrar o contribuinte, a título de ilustração, demonstrado no fragmento abaixo retirado de um dos órgãos oficiais de um município capital do nordeste:
Ainda, essa dificuldade somada ao conteúdo oculto no boleto de cobrança do IPTU, vai de encontro ao estabelecido na Lei 12.527/2011 (Lei de Acesso à Informação).
Logo não se tem a certeza, por parte do contribuinte, do valor dimensional atribuído a cada variável utilizada no cálculo do IPTU e a sua influência no resultado.
Para tanto, nestes casos em que não é possível concluir o cálculo, o contribuinte deve requerer administrativamente junto ao órgão o detalhamento de todas as variáveis aplicadas ao imóvel, bem como seu memorial de cálculo.
Pedido de revisão
Verificada a existência de erros no cálculo o contribuinte pode requerer a revisão do IPTU. O pedido de revisão pode se dar por duas vias:
Administrativa: através de protocolo na secretaria municipal da fazenda; e Judicial: através de advogado na comarca onde o imóvel se encontra.
Por fim, é necessário que haja atenção para as variáveis que compõe o cálculo, não apenas em termos dimensionais, mas também para a sua interpretação, pois a valoração destes é feita com base no entendimento do avaliador do imóvel e é passível de impugnação pelo contribuinte. Mais detalhes sobre o IPTU podem ser vistos nos próximos artigos sobre o tema.
Este conteúdo foi produzido por Jessyca Segadilha Fonseca, advogada no estado do Maranhão, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.
A seleção de novos colunistas acontece todos os anos com intuito de encontrar profissionais apaixonados pela área jurídica do mercado imobiliário.
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