Na hora de comprar um imóvel, sabemos que existem muitas informações sobre os documentos que precisam ser levantados para assinar um instrumento particular de compromisso de venda e compra ou para lavrar a própria escritura no serviço notarial (veja mais: AQUI).
Porém, quando chega o momento de dar o primeiro passo para viabilizar a transmissão da tão sonhada propriedade, podem surgir alguns entraves práticos ao comprador que, se não devida e previamente esclarecidos, podem gerar atrasos desnecessários ou até mesmo custos que poderiam ser evitados.
1) Lavrar a escritura de venda e compra em qualquer lugar do Brasil, é mesmo possível?
Inicialmente, é preciso lembrar que, como determina o art. 108 do Código Civil, para imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos vigentes no país, o contrato de compra e venda obedece à forma solene, ou seja, a lei obriga que os contratantes sigam uma forma específica de contratar, a qual deve ser realizada por escritura pública para que a venda e compra seja válida.
Essa regra não se refere apenas à venda e compra, mas a qualquer ato jurídico que importe a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, como é o caso de constituição de hipotecas, instituição de usufrutos, celebração de doações, entre outros atos previstos no Código Civil.
Essa previsão legal é uma exceção à regra do art. 107 do Código Civil, que diz ser livre a forma de manifestação da vontade dos contratantes para que o negócio jurídico seja válido.
Embora o legislador, de um lado, tenha imposto uma obrigatoriedade aos contratantes para formalizar uma venda e compra, de outro, deu ampla liberdade às partes para escolha do local de celebração da sua escritura pública, tendo demonstrado sensibilidade aos indivíduos que buscam adquirir a casa própria e regularizar sua situação jurídica.
Essa livre escolha está prevista no art. 8º da Lei 8.935/1994, que regulamenta o art. 236 da Constituição Federal:
CF, Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.
§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.
Portanto, ao contrário do lugar de registro da escritura (na matrícula do imóvel), que deve obedecer à competência da circunscrição em que se situa o imóvel (Lei dos Registros Públicos, 6.015/1973, arts. 167, I e 168), o local para lavratura da escritura em si é de escolha dos interessados.
2) Por que as pessoas decidem lavrar escrituras públicas em outros estados?
O art. 236, CF, que dispõe sobre os serviços notariais e de registro, também prevê em seu § 2º que a legislação federal é responsável por estabelecer normas gerais para fixação de emolumentos dos atos praticados nas serventias extrajudiciais, sendo a Lei 10.169/2000 aplicável a esse comando constitucional.
O art. 1º da Lei 10.169/2000 diz que os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos, segundo os critérios previstos nessa legislação.
Como os emolumentos são então estabelecidos por lei estadual (ou distrital), pode haver discrepância de valores, de modo que uma escritura pública para um imóvel de R$ 300 mil pode custar 3 (três) vezes mais em um estado do que em outro que lhe faz divisa.
Isso pode ser explicado pelo volume de atos e transações formalizados, o número de habitantes e a realidade socioeconômica de cada região.
Uma vez que as serventias, embora delegatárias do serviço público, exercem atividade de natureza privada, assim, devem, como qualquer empresa, recolher tributos, pagar salários, ter fluxo de caixa e ainda remunerar o tabelião com o lucro decorrentes dos serviços.
Portanto, como é praxe que o comprador arque com os emolumentos notariais, pessoas que se encontram nessa condição pesquisam antes os valores cobrados em estados vizinhos e a credibilidade desses serviços notariais, para verificar o quão compensatório é fazer esse deslocamento, já que o art. 9º da Lei 8.935/1994 proíbe ao Tabelião a prática de atos notariais fora do município ao qual recebeu a delegação.
3) Não quero dar trabalho ao vendedor. Para celebrar a escritura em outro estado, ele deve me passar uma procuração em causa própria?
Se o intuito do comprador, além de ter segurança com o teor da escritura pública, é economizar, o comprador deve receber poderes para a prática do ato, para representar o vendedor. Porém, essa procuração, ao contrário do que parece fazer sentido, NÃO deve ser em causa própria.
Isso porque a procuração em causa própria, prevista no art. 685, do Código Civil, acaba fazendo as vezes da própria escritura a qual se pretende celebrar.
A procuração (mandato) é um contrato em que uma pessoa recebe poderes para praticar atos em nome de outro indivíduo (art. 653, do Código Civil).
Se o ato a ser praticado objetiva a venda e compra de imóvel, o art. 661, §1º do Código Civil determina que esse poder esteja expresso na procuração e, sendo de boa técnica e segurança jurídica, a descrição e caracterização do imóvel. (veja mais: [---]).
Como a lei obriga que venda de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos seja feita por escritura pública, por força do princípio do paralelismo das formas, a procuração também deve ser lavrada por instrumento público.
Portanto, se uma pessoa recebeu poderes de outro indivíduo para praticar atos para ela mesma (por isso causa própria), havendo a especificação do imóvel e sua matrícula na própria procuração, o Direito entende que a transmissão do imóvel já foi realizada, uma vez que o próprio art. 685, do Código Civil diz ser irrevogável essa modalidade de procuração; não se extinguir pela morte de qualquer das partes; e ainda dispensar o procurador de prestar contas à pessoa que lhe outorgou os poderes.
Logo, nesse caso, não haverá finalidade a celebração da escritura pública, para obter a economia vislumbrada, porque o propósito da escritura já se esgotou na outorga do mandato por instrumento público em causa própria.
4) Qual seria então a saída legal?
Nesse caso, um dispositivo do Código Civil não tão lembrado é o art. 117, do Código Civil.
Pode parecer estranho uma pessoa que tem interesses próprios - de receber o imóvel - também representar a outra pessoa que está do "outro lado da mesa de negociação", que também tem seus interesses jurídicos próprios - de receber o dinheiro.
Porém o aparente conflito de interesses, que em regra acarreta a anulação do contrato, pode ser excepcionado, pois o próprio art. 117, do Código Civil autoriza a pessoa representada permitir que seu representante celebre negócio, no caso a venda e compra com ele mesmo:
Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.
Parágrafo único. Para esse efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por aquele em quem os poderes houverem sido subestabelecidos.
Assim, surge o "contrato consigo mesmo" ou o "autocontrato".
Portanto, o comprador que deseja celebrar a escritura pública em outro estado brasileiro, sem que o vendedor precise incorrer nos ônus que, comumente, são do comprador, deve se certificar de providenciar uma procuração outorgada pelo vendedor por instrumento público, que mencione o art. 117, do Código Civil (e não seu art. 685).
Ainda, precisa se atentar às relevantes informações que devem constar da procuração, como a completa individualização do imóvel, a irrevogabilidade, e a vigência do mandato.
Assim, o comprador dará os primeiros passos para celebrar uma escritura pública com segurança no serviço notarial de sua escolha e confiança e evitará receber notas de exigências por ocasião do registro na matrícula no registro de imóveis competente.
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Eduardo Rezende Campos é advogado, presidente da Comissão de Processo Civil da OAB-MS, membro da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico Registral e Notarial da OAB/MS e do IBRADIM.
