Quais os limites de atuação do síndico perante os condôminos?

Uma figura muito conhecida nos condomínios é a figura dos síndicos, que exige preparação, conhecimento técnico, disponibilidade de tempo, paciência e cautela. 

Qualquer erro praticado pelo síndico implica em prejuízo ao condomínio e ao próprio síndico.

Assim qualquer ato deve ser pensado e repensado. 

Porém, quando as atividades do síndico são desenvolvidas com excelência, certamente existe uma boa convivência entre os moradores, além de áreas comuns mais organizadas, o que melhora a qualidade de vida dos condôminos. 

Primeiramente, é sabido que o síndico é aquela pessoa eleita pelos condôminos, por um período de até dois anos, para administrar e representar o condomínio. 

Desta forma, o Código Civil, em seu artigo 1.348, elenca quais são as competências do síndico: 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o  O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

E quais os limites de atuação do síndico? 

O síndico não pode praticar as suas responsabilidades como bem entende, deve sempre zelar pelo bem de todos os condôminos.  Sendo assim, observa-se que, apesar de todas as responsabilidades, o síndico não pode: 

• Contratar serviços que impactem o equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou simplesmente para embelezar sem contar com anuência prévia da assembleia;

• Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado;

• Reter documentos quando for deixar sua gestão, ou seja, ao finalizar sua gestão o síndico deverá encaminhar para o novo síndico toda a documentação;

• Deixar vencer contratos, como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores;

• Não renovar documentos obrigatórios, como o AVCB ou o laudo do para-raios;

• Gastar além do que consta na previsão orçamentária aprovada, sem justificativa;

• Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários,

contratos e contas de consumo; 

• Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia;

• Cobrar de forma constrangedora os condôminos devedores;

• Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador;

• Deixar de cobrar os devedores;

• Não acompanhar de perto a inadimplência do condomínio;

• Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados;

• Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe;

• Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas;

• Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento;

• Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas;

• Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro; 

• Estipular multa de forma discricionária; 

• Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos;

• Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;

• Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência prévia;

• Permitir reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras e as documentações exigidas pelos órgãos públicos;

• Tratar com falta de respeito e grosseria os condôminos; 

• Deixar de prestar alguma informação ou retirar dúvidas dos condôminos;

• Achar que é dono absoluto do condomínio; 

• Destituir conselheiro; 

• Aumentar o próprio salário de forma abusiva.

Caso o síndico ultrapasse os limites de sua atuação, ele estará cometendo um abuso de poder, podendo inclusive ser destituído de sua função. 

Para ocorrer a destituição do síndico é preciso que aconteça uma assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1, dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O artigo 1.349 do Código Civil traz os fundamentos essenciais para a destituição. 

Ademais, pode também o síndico ser submetido a todas as sanções legais previstas para quem comete infrações penais ou cíveis. 

Não podemos esquecer que o síndico deve sempre tratar os condôminos com gentileza e cordialidade, não podendo menosprezar as reclamações e dúvidas que podem surgir. Deve sempre atuar com base na transparência e ética. 

O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres que trazem responsabilidades enormes e deve sempre buscar ajuda em casos de dúvidas. 

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Conteúdo produzido por Paloma Baptista. Quer conversar mais sobre o assunto? Envie um e-mail para a autora: palomapricila@yahoo.com.br 

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