Quer saber mais sobre condomínio edilício? Então, atente-se para duas distinções introdutórias sobre

Inicialmente, é oportuno fazer uma pequena digressão histórica acerca do surgimento do instituto em análise.

Nesse sentido, tem-se que a necessidade da criação e tutela jurídica do instituto “condomínio edilício” surgiu do agravamento da crise habitacional, após a 1ª guerra mundial.

No Brasil, essa realidade fática passou despercebida quando da elaboração do Código Civil de 1916, vindo a ser disciplinada somente com a edição do Decreto 5.481/1928, o qual, posteriormente, foi modificado pelo Decreto- Lei 5.234/1943 e pela Lei 285/1948, a fim de normatizar as edificações com dois ou mais pavimentos, aprimorando-se a compreensão jurídica da construção horizontal.

Nesse período, mesmo havendo um desenvolvimento acelerado nas edificações horizontais, somente após 36 anos de vigência do decreto 5.481/28 é que foi editada a Lei 4.591/1964, que dispunha sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias –  conhecida como Lei dos Condomínios e das Incorporações -, e em vigência até hoje.

Contudo, somente com a edição do Código Civil de 2002 é que se consolidou a utilização da expressão “condomínio edilício”.

Isso posto, destaca-se a seguir duas importantes distinções introdutórias à análise do Condomínio edilício:

• Distinção entre comunhão e condomínio:

Trata-se de institutos diferentes e, portanto,  com naturezas jurídicas distintas onde, comunhão seria o gênero e condomínio a espécie. Logo, todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será um condomínio.

Isso porque comunhão, em sentido genérico,  é um direito ou conjunto de direitos comuns a uma pluralidade de sujeitos.

Exemplo 1: o espólio (conjunto de bens, direitos e obrigações deixados aos herdeiros – comunhão hereditária);

Exemplo 2:  os bens comuns dos cônjuges ou companheiros e que ainda não foram partilhados, quando da ocasião de eventual divórcio ou da dissolução da união estável (comunhão de bens).

Ou seja, trata-se de qualquer direito em comum, onde o todo é indivisível, ainda que os comunheiros possuam quotas ou partes ideais. Em última análise: todos são donos do todo.

Por outro lado, o condomínio, enquanto espécie do gênero comunhão, está  afeto ao direito de propriedade  que uma ou mais pessoas exerce em comum, mas de forma definida, sobre um bem móvel ou imóvel. Aqui, o condômino é dono de uma parte individualizada, delimitada.

Nesse último caso, tem-se também uma  comunhão, mas uma comunhão específica e determinada consubstanciando em um direito real de domínio.

• Distinção entre condomínio geral e condomínio edilício.

O condomínio geral, também chamado de condomínio ordinário, civil, comum ou tradicional, já era encontrando no Código Civil de 1916 (atualmente, Título III, do Livro III- Do Direito das Coisas –  Capítulo VI,  do Código Civil de 2002) e incide sobre toda a extensão do bem e não somente sobre parte dele. Em outras palavras, um só bem pertencente a várias pessoas que exercem o mesmo poder jurídico, concomitantemente, sobre a coisa.

Já o condomínio edilício (Título III, do Livro III – Do Direito das Coisas – Capitulo VII, do Código Civil de 2002) é a conjunção da parte privada, exclusiva ou autônoma com o percentual ou fração sobre as partes que são comuns aos condôminos em edificações coletivas.

Nesse último caso, cada condômino exerce, ao mesmo tempo, duas formas de direito condominial, a saber:

• Forma Plena – direito sobre o bem de propriedade exclusiva ou autônoma, podendo o titular de domínio ceder, alienar ou gravar de ônus.

Exemplos: apartamento, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veículos.

• Forma Limitada – direito sobre as partes do bem que são usadas coletivamente. Nessa modalidade, o condômino não pode usar e dispor de sua quota-parte da forma como bem entender, sem consentimento dos demais, justamente porque todos são donos em comum.

Exemplos: terreno em que se edifica a construção, jardins, playgrounds, piscinas, salões de festa, etc.

Enfim, por acreditar que todo conhecimento, principalmente no Direito, parte do estudo da natureza jurídica de um dado instituto é que se apresenta essas breves colocações distintivas acerca do condomínio edilício, esperando que sirva como base a propulsionar uma maior compreensão sobre um tema tão complexo e talvez, inclusive por isso, tão fascinante.