Enquanto não outorgada e registrada a escritura pública de compra e venda do imóvel, quem pode ser cobrado pelas despesas condominiais? Até quando o promitente vendedor responde pelos débitos de condomínio?
Essas foram questões que ocasionaram intensos debates na doutrina e na jurisprudência durante muito tempo. Mas, para que se compreenda quem deve pagar as referidas despesas, é importante destrinchar alguns conceitos.
Despesas condominiais
As despesas condominiais consistem no valor pago pelo condômino para a conservação, sustento, manutenção e adimplemento dos gastos atinentes à fruição dos serviços e áreas comuns do condomínio.
Em regra, é o proprietário do imóvel que deve arcar com esses débitos, uma vez que, naturalmente, presume-se que seja o possuidor do bem e dele se utilize.
Ocorre que o imóvel pode ser objeto de compra e venda entre o proprietário (promitente vendedor) e o pretenso adquirente (promissário comprador). O negócio se materializa em um compromisso de compra e venda, que faz nascer para o promissário comprador o direito à aquisição do bem, ao passo que, até a quitação de seu valor integral, a propriedade continua sendo do promitente vendedor.
Celebrado o compromisso de compra e venda, mas sem seu registro na matrícula do imóvel, era comum os vendedores serem cobrados pelo condomínio como responsáveis solidários, ao lado dos compradores, pelo pagamento de despesas condominiais. A situação era, no mínimo, desconfortável, pois os alienantes muitas vezes já haviam transferido a posse do imóvel ao adquirente e já não fruíam dos serviços e áreas do condomínio à disposição dos condôminos.
Para pacificar a controvérsia, após conflitantes decisões dos Tribunais de nosso pais, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp nº 1.345.331/RS, sob o regime dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese:
Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
A partir de então, assentou-se que o condomínio não poderia cobrar as dívidas condominiais do promitente vendedor caso o comprador já estivesse na posse do imóvel e se o negócio jurídico (compra e venda) tivesse sido comunicado.
Problema solucionado? Aparentemente, não.
O mesmo Tribunal da Cidadania, priorizando os interesses da coletividade de condôminos e a garantia da manutenção dos serviços do condomínio, adotou em julgados posteriores uma interpretação extensiva da tese acima, no sentido de que há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promissário comprador para responder pelos débitos condominiais, ainda que posteriores à imissão na posse (AgInt no REsp 1380086/PR; AgRg no REsp 1472767/PR).
Como se observa, de acordo com a atual orientação do STJ, os promitentes vendedores de imóvel, no transcorrer do compromisso de compra e venda, devem ficar atentos e conferir se os compradores estão em dia com o pagamento das despesas condominiais, pois podem ser obrigados a arcar com tais despesas em caso de inadimplência.
Este conteúdo foi produzido por Otávio Mei de Pinho Bellarde, advogado no estado de São Paulo, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.
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