Quando tratamos de uma locação de imóvel para fins não residenciais em shoppings centers, sabemos que a liberdade contratual neste tipo de contrato é ampla. Isso está previsto no artigo 54 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) ao dispor que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei” (grifo nosso).
No entanto, questiona-se: Até que ponto vai esta liberdade do que foi pactuado no contrato?
É devido o aluguel na situação atual, com as lojas fechadas?
É que na atual situação, diversos são os estados e municípios que têm determinado o fechamento de todos os estabelecimentos comerciais de atividades não essenciais para promover o isolamento social e evitar aglomerações. São consideradas atividades essenciais, por exemplo, as atividades de farmácias, supermercados, pet shops, indústrias produtoras de alimentos e suprimentos hospitalares. Sendo assim, a maior parte das lojas e quiosques dos shoppings estão fechados.
O entendimento é de que a atual pandemia configura situação de caso fortuito/força maior, ante a imprevisibilidade do surgimento do novo vírus e de sua rápida propagação e contágio mundial. Diante de uma situação de fortuito/força maior, segundo o artigo 393 do Código Civil, o “devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado” (grifo nosso).
Daí, voltamos aos questionamentos acima realizados. Em um contrato de locação de shopping center em que exista previsão de assunção de responsabilidade pelo lojista locatário em situações de fortuito/força maior, deve prevalecer a liberdade contratual ou o lojista locatário poderá ser liberado do aluguel referente ao período de fechamento?
Fazendo uma análise estritamente legal, com base nas previsões dos dispositivos legais acima mencionados, o lojista locatário responderia normalmente pelos encargos locatícios no período de fechamento das lojas, caso tenha expressamente se responsabilizado no contrato.
De todo modo, observando esta mesma liberdade contratual, as Partes podem mais uma vez estabelecer, por meio de novas negociações, a liberação dos lojistas locatários do aluguel no período de fechamento. A justificativa para tanto é que a relação lojista x shopping center é uma relação de beneficiamento mútuo, de modo que o fechamento e não faturamento dos lojistas impacta também os shoppings. Este tipo de renegociação para isenção é, inclusive, o que tem acontecido no caso de alguns shoppings no país.
Na atual situação vivida no Brasil e no mundo, o diálogo deve ser estimulado e valorizado, de modo a garantir uma melhor e mais harmoniosa solução para as partes.
Conteúdo produzido por Brenda Alves - brenda.alves.sousa@gmail.com
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