As vagas de garagem em condomínios são um dos assuntos mais discutidos e causadores de conflitos entre os vizinhos, visto que cada localidade dispõe de suas próprias regras e normas.
Assim, essa situação exige cuidado a fim de não prejudicar o inquilino ou até mesmo se prejudicar.
Tipos de Garagem
Segundo o Código Civil, existem diferentes tipos de garagem:
Vaga Autônoma:
Registrada no Cartório de Imóveis de forma única, com matrícula própria, à parte do imóvel principal, a qual pode ser vendida caso o condomínio permita.
Vaga Vinculada:
Registrada no Cartório de Imóveis, sem matrícula própria, ou seja, é totalmente vinculada ao imóvel principal, portanto, não pode ser vendida de forma separada.
Vaga de Área Comum:
Não é propriedade privada de nenhum imóvel, por isso não pode ser vendida, já que os inquilinos têm apenas o direito de uso, e não de propriedade.
Normas e regras
No que se refere aos conflitos gerados causados pelas vagas de garagem, é recomendado que cada condomínio tenha sua própria “legislação” (alguns lugares são chamados de convenção), a fim de colaborar com a diminuição das discussões, bem como resguardar os direitos dos inquilinos.
Em ocasiões nas quais não existam normas próprias do condomínio, será necessário tomar algumas providências. A principal questão que deve ser colocada em pauta é a designação de uma assembleia geral com todos os moradores do condomínio, considerando a realidade da convenção e o bom senso dos inquilinos. Assim, por meio de uma votação, as regras deverão ser decididas e respeitadas.
Alguns tópicos que devem ser abordados durante a assembleia:
Normas de Segurança;
Identificação dos veículos dos moradores;
Multa por estacionar em lugar indevido;
Furtos e Danos;
Aluguel e Venda de Vagas no condomínio; e
Utilização do espaço por não moradores do condomínio.
O que diz a legislação sobre vagas de garagem?
O Código Civil não contribui muito com a legislação específica para o assunto, porém, em 2012, foi desenvolvida uma Lei Federal tratando do tema de uma forma mais detalhada. A Lei nº. 12.607/12 tem como objetivo a proibição da compra e venda de Vagas de Garagens entre pessoas que não fazem parte do condomínio, conforme consta no Art. 1.331, § 1º, Código Civil:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Em que pese a negociação das vagas, tais atos são permitidos apenas entre inquilinos e, além disso, para realizar essa transação é necessária a autorização do condomínio para tornar o negócio legítimo e seguro.
Também pode ser citada a Lei 10.406/02, da qual extrai-se o Art. 1.336 do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Dessa forma, fica como obrigação do condomínio oferecer um local que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos possuidores.
Vagas preferenciais para deficientes e idosos
Segundo o Código Civil, o condomínio não tem a obrigação de oferecer vagas especiais para deficientes e idosos, como acontece nos espaços públicos, em que a Lei Federal, regulamentada pelo CONTRAN - Conselho Nacional de Trânsito - consta que 5% (cinco por cento) do total de vagas dos estacionamentos sejam destinadas a idosos e 2% (dois por cento) aos deficientes. Assim, tal redação não se aplica aos condomínios.
Objetos indevidos no estacionamento
Uma situação que deve ser discutida é o uso indevido da vaga pelo proprietário A utilização da vaga como depósito pode ser um causador de problemas para os inquilinos.
Levando em consideração que a segurança dos moradores é algo essencial, utensílios como caixas, móveis e ferramentas podem causar acidentes ou danos aos veículos que esbarram em alguns desses objetos, pois, ao certo, não é o devido lugar de alocar determinado item.
Conforme citado nos tópicos anteriores, sabe-se que cada condomínio tem suas normas próprias, sendo assim, podem ser formuladas regras de uso indevido dos estacionamentos, ficando sujeito à notificação e multa em caso de desrespeito ao estabelecido.
Aluguel de vagas, como funciona?
Conforme a Lei de nº. 12.607/12, citada anteriormente, entende-se que a venda de Vagas de Garagens para pessoas que não residem no condomínio é proibida. O mesmo vale para o aluguel, porém com a autorização da convenção é possível realizar a locação aos vizinhos.
Para realizar esse procedimento, deve ser feito um contrato de locação com o locatário, proprietário e responsável, com descrição detalhada sobre a vaga em questão.
Delimitação do estacionamento
Situação que pode causar ciúmes e discórdia entre os inquilinos é a designação dos estacionamentos específicos para cada morador. Essa delimitação pode ser feita com base em sorteios periódicos (momento em que devem ser consideradas pessoas idosas e deficientes físicos, não como regra, mas pelo bom senso dos inquilinos) a fim de que cada um tenha sua vaga. Além disso, a distribuição pode ser ser feita ainda em forma totalmente aberta, ou seja, o espaço que tiver disponível no momento pode ser utilizado.
Essa regra não será utilizada quando a vaga de garagem tiver um proprietário com matrícula registrada ao imóvel ou se for particular, podendo assim ser vendida ou locada.
Danos na garagem, quem responde?
A famosa frase “eu vou atrás dos meus direitos” pode ser utilizada por diversos inquilinos quando ocorre um dano ou acidente com seu veículo, ainda mais se estiver localizado no estacionamento do condomínio. Mas, diante disso, quem irá responder pela situação causada?
O condomínio se torna responsável pelo dano apenas se houver em seu estacionamento um funcionário que cuide dos veículos. Em outras situações, ficará apenas o causador do problema como responsável. o Quando a situação ocorre entre moradores, o síndico tem como função intermediar a situação, para que de forma extrajudicial e amigável seja resolvido o conflito entre as partes da melhor forma possível.
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