Que o Registro de Imóveis é fundamental no processo de regularização imobiliária quase todo mundo já sabe. O Cartório é o responsável por dar publicidade aos atos jurídicos por ele registrados, garantindo-lhes autenticidade, segurança e eficácia.
E quando se pensa em registrar um Contrato de Locação imobiliária, o Registro de Imóveis, para muitas pessoas, é a única opção. Mas você já parou para pensar que pouquíssimas pessoas levam o Contrato de Locação ao Registro de Imóveis? Isso ocorre porque nem sempre o proprietário do imóvel tem interesse em registrar essa modalidade de contrato devido à rotatividade de locações que acaba tumultuando a matrícula do imóvel, assim como a quantidade de requisitos estabelecidos pelo Registro de Imóveis para regularização do título.
Todavia, existe uma outra modalidade de Serventia Extrajudicial na qual é possível o registro da locação imobiliária. Estou falando do Registro de Títulos e Documentos - RTD, que, assim como o Registro de Imóveis, também é regulamentado pela Lei de Registros Públicos 6.015/73.
Mas qual a diferença entre Registro de Imóveis e Registro de Títulos e documentos?
Ao Registro de Imóveis compete a validação das aquisições/transmissões, bem como os respectivos atos que constituam direitos ou restrições sobre imóveis, tornando-os públicos. É por meio do Registro de Imóveis que se constitui a propriedade do titular de um direito real.
Já o Registro de Títulos e Documentos – RTD atribui legalidade ao documento apresentado para registro, visto que o registro lhe assegurará publicidade e conservação de conteúdo original por tempo indeterminado.
Em regra, as partes só se dispõe a comparecer ao Cartório de Imóveis para averbar ou registrar um Contrato de Locação, se houver necessidade assegurar a cláusula de vigência ou para averbá-lo, se houver interesse em garantir o direito de preferência em uma futura aquisição do imóvel locado.
Ademais, pouquíssimas pessoas se dispõe a levar o Contrato de locação ao Registro de Imóveis devido à quantidade de exigências registrais particulares de cada matrícula, visto que a qualificação das partes bem como da descrição do imóvel devem estar regulares para que o contrato seja averbado ou registrado; e devido à grande quantidade de registros ou averbações, bem como de cancelamentos, toda vez que for firmada uma nova locação.
Como o Registro de Títulos e Documentos pode ajudar na Locação Imobiliária.
Sem prejuízo do Registro de Imóveis, registrar o Contrato de Locação junto ao Cartório de Títulos e Documentos é recomendável quando a finalidade é a publicidade do documento. A previsão legal para o registro de Contrato de Locação em Títulos e Documentos está prevista no artigo 129, § 1º, da Lei 6.015/73, verbis:
Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros:
1º) os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto do artigo 167, I, nº 3;
A segurança jurídica trazida pelo registro do Contrato de Locação atribui ao documento a publicidade, a conservação original de seu conteúdo, a comprovação da data e seus efeitos contra terceiros. Veja como funciona:
1. Publicidade
Em Títulos e Documentos existe a possibilidade de fazer a opção pelo registro integral do título, exatamente como ele se apresenta, inclusive mencionando quaisquer acréscimos, alterações, defeitos ou vícios que tenha o original apresentado (art. 142, da Lei 6.015/73). Isso evita que posteriormente alguém possa fazer qualquer tipo de alteração no documento.
A publicidade produz efeitos erga-omnes e torna impossível a alegação de desconhecimento sobre tudo o que foi acordado na locação.
2. Conservação
Em caso de extravio ou perda do Contrato de Locação, basta solicitar ao Registro de Títulos e Documentos uma segunda via (certidão), que será emitida com teor original, tal como fora registrado, devido a sua conservação preservada por meio do registro.
3. Comprovação da Data
O registro eterniza a data do documento, tornando possível afirmar a qualquer tempo o dia exato em que o documento foi firmado. A comprovação da data evita que o locatário possa ser cobrado futuramente de débitos anteriores à locação, tais como luz, água, gás, condomínio, dentre outros.
Essa conservação de data também beneficia o locador, caso haja inadimplência por parte do locatário dentro do período de locação.
O registro em Títulos e Documentos não é capaz de constituir o direito real (função que cabe ao Registro de Imóveis), todavia, é importante destacar sua capacidade registral de produzir o efeito contra terceiros de má-fé Trata-se de um registro formal e único, sem a necessidade de se adaptar às qualificações anteriores, sem ter que dar sequência a outros atos, tal como funciona no Registro de Imóveis. É uma forma sucinta, prática e eficaz de assegurar a publicidade.
A Lei 6.015/73 estabelece um prazo de 30 (trinta) para o registro de um Contrato de Locação no Registro de Imóveis (art. 188 da Lei 6.015/73), ao mesmo tempo em que afirma que “o registro e a averbação deverão ser imediatos” (art. 153 da Lei 6.015/73) em Títulos e Documentos.
Logo, se o objetivo não for assegurar cláusula de vigência ou direito de preferência, vale a pena registrar o Contrato de Locação em Títulos e Documentos, sim. Pode-se se considerar uma alternativa válida, visto que tal registro é capaz de atribuir publicidade, conservação integral e segurança jurídica de seu conteúdo.
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