Se você possui um familiar incapaz ou já se interessou por comprar um imóvel, mas descobriu que o bem era de propriedade de um menor, por exemplo, provavelmente já se questionou se a venda desse bem por essa parte possuía algum requisito legal a ser observado, certo?
Para ajudar nessa questão, vou explicar como você deve proceder para que essa venda, após efetuada, não seja declarada nula ou cause uma bela dor de cabeça.
A compra e venda de imóveis possui como um dos requisitos para a sua validade a capacidade das partes, que é a aptidão para praticar um ato jurídico válido, adquirindo direitos e assumindo deveres.
Pela lei, apenas quem é considerado “capaz” pode exercer os atos da vida civil sozinho. Nosso Código Civil, em seus primeiros artigos, diz quem são considerados pela lei absolutamente incapazes e relativamente incapazes:
Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.
Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer:
I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico;
III - aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade;
IV - os pródigos.
Parágrafo único. A capacidade dos indígenas será regulada por legislação especial.
Os menores de 18 anos serão representados por seus pais ou por seu tutor, e os maiores de dezoito anos que não conseguem exprimir sua vontade (incapacidade comprovada através de laudo médico) serão representados pelo seu curador. Para saber mais sobre o assunto e entender como conseguir a curatela, não deixe de verificar este texto CLICANDO AQUI.
Assim, os incapazes não poderão vender sozinhos os seus próprios bens, por não possuírem capacidade plena de figurarem como parte de um contrato. Logo, essa venda deverá observar alguns requisitos legais.
Estando o incapaz devidamente interditado pelo seu curador ou representado por seus pais ou tutor, sendo esses os responsáveis por administrar, cuidar e proteger os interesses e bens daquele incapaz, os representantes não poderão livremente vender os bens dos seus curatelados ou tutelados. Isso porque, é imprescindível que a venda possua uma autorização judicial prévia, tendo em vista a preocupação do Estado em proteger o patrimônio dos incapazes e resguardar seus interesses, evitando, assim, que sejam prejudicados ou fiquem desamparados financeiramente.
É muito comum as pessoas não observarem a capacidade das partes e efetuarem negociações de imóveis nas quais o vendedor é menor ou interditado, não se atentando ao fato de que essa venda necessita de autorização prévia do juiz, pois é um dos requisitos básicos para sua validade.
Vejamos o que o nosso Código Civil dispõe sobre o assunto:
Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.
Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção.
Portanto, para conseguir a autorização judicial para venda do bem do incapaz, é necessário procurar um advogado de sua confiança para que ele solicite essa aprovação por meio de um processo que emitirá o alvará judicial para a venda. Porém, para que esse alvará seja concedido, alguns pontos devem ser observados.
Para que os pais consigam vender algum bem dos filhos menores, a ação deverá descrever a “necessidade da venda” ou o “interesse da prole”. A “necessidade da venda” é entendida como a subsistência do menor, isto é, custeio de alimentos e medicação, por exemplo. Já o “interesse da prole” é a representação de algo mais vantajoso para menor, por exemplo, a venda do imóvel para investir em algo mais lucrativo para o incapaz. Logo, se esses requisitos não forem demonstrados, o juiz não autorizará a venda.
Por outro lado, na venda de imóvel de incapaz interditado ou representado por tutor, a lei traz três requisitos essenciais: manifesta vantagem, avaliação judicial e aprovação do juiz.
Por “manifesta vantagem” entende-se que somente será autorizada a venda do bem do incapaz se for demonstrado no caso, de forma clara e efetiva, que haverá vantagem para ele (não podendo ser vantagem para o curador ou tutor). Também se faz necessária a avaliação judicial do bem para que seja verificado que aquele imóvel está sendo vendido sem trazer prejuízo financeiro ao incapaz. Em regra, o bem não poderá ser vendido em valor abaixo da avaliação judicial. Segue jurisprudência sobre o tema:
“APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. VENDA DE IMÓVEL EM VALOR INFERIOR A AVALIAÇÃO. OFENSA AO MELHOR INTERESSE DO CURATELADO. 1. O alvará judicial, ação de jurisdição voluntária, é a forma adequada para alienação dos bens de pessoa interditada, cuja negociação, conforme inteligência dos artigos 1.774 e art. 1.750 do Código Civil, somente pode ocorrer quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do Juiz. 2. Assim, a alienação do bem não poderá ocorrer em valor inferior à avaliação já realizada, liberado mediante comprovada necessidade do Curatelado e prestação de contas pelo Curador, sob a supervisão do Representante do Ministério Público, nos termos da legislação civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA” (TJGO, Apelação (CPC) 5447047-62.2017.8.09.0011, Rel. Dr. SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/07/2019, DJe de 22/07/2019).
Ainda, o valor da venda deverá ser depositado em juízo, em conta judicial vinculada ao processo e só pode ser sacado mediante outro alvará. Além disso, será necessária a prestação de contas, tendo em vista que os tutores e curadores não podem conservar em seu poder dinheiro dos tutelados além do necessário para as despesas ordinárias com o seu sustento, a sua educação e a administração de seus bens, conforme o art. 1.753 do Código Civil.
Agravo de instrumento. Alvará judicial. Venda de imóvel de incapaz. Depósito em conta judicial vinculada ao juízo do valor auferido com a venda. Liberação mediante autorização judicial e comprovada necessidade do curatelado. Prestação de contas pelo curador. I. Nos termos dos artigos 1.750 e 1.781 do Código Civil, a autorização judicial para alienação de imóveis de propriedade de pessoa interditada, além de demandar prévia avaliação judicial, exige a comprovação da existência de manifesta vantagem ao patrimônio do curatelado ou da necessidade da venda do bem. II. A alienação do bem não poderá ocorrer em valor inferior à avaliação já realizada, cujo produto deverá ser integralmente depositado em conta judicial vinculado ao Juízo da interdição, somente sendo liberado mediante comprovada necessidade do Curatelado e prestação de contas pelo Curador, sob a supervisão do representante do Ministério Público, nos termos da legislação civil. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-GO - AI: 07368746520198090000, Relator: Des(a). CARLOS ALBERTO FRANÇA, Data de Julgamento: 04/03/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 04/03/2020).
E, ainda, deverá ser autorizada pelo juiz a venda de maneira prévia, sob pena de o ato ser declarado nulo , podendo o comprador de boa-fé pleitear a restituição do valor pago, bem como requerer a indenização pelas benfeitorias feitas no imóvel. Por isso, se você pretende adquirir ou vender um imóvel de um incapaz, procure um advogado especialista na área para o orientar e assessorar!
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